Bonus Ristrutturazioni per acquisto immobile: come funziona

Il Bonus Ristrutturazioni, come sappiamo, è un incentivo con aliquota al 50% che agevola gli interventi di ristrutturazione edilizia, recupero, restauro, risanamento conservativo, risparmio energetico e molto altro. Si tratta della detrazione maggiormente versatile per quanto riguarda gli interventi che si possono eseguire.

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Non tutti sanno però che il Bonus Ristrutturazioni incentiva anche l’acquisto di immobili ristrutturati, e in questo caso l’agevolazione prevede un funzionamento molto simile a quello del Sismabonus Acquisti, ma con sostanziali differenze.

Vediamo di seguito come funziona il Bonus Ristrutturazioni per l’acquisto di un nuovo immobile.

Bonus Ristrutturazioni per acquisto: requisiti e condizioni

Il Bonus Ristrutturazioni dunque, a parte la vasta serie di interventi edilizi che ammette, concede anche l’acquisto di immobili residenziali che sono stati ristrutturati.

Come dicevamo, in parte, l’applicazione dell’incentivo funziona in maniera molto simile al Sismabonus Acquisti. Gli immobili ristrutturati infatti possono essere ammessi all’agevolazione solo se vengono venduti entro 18 mesi dalla fine dei lavori, proprio come accade con la detrazione legata al Sismabonus.

In sostanza, il Bonus Ristrutturazioni concede una detrazione IRPEF per:

• L’acquisto di un immobile da un’impresa di costruzioni o di ristrutturazioni;
• L’ottenimento tramite assegnazione di un’immobile appartenente ad una cooperativa edilizia.

L’immobile che il beneficiario acquista dovrà essere stato oggetto di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, e dovrà essere venduto dall’impresa di costruzioni che ha eseguito gli interventi entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

Non sarà possibile accedere all’incentivo con l’esecuzione di interventi di minore entità, come quelli appartenenti alle categorie di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Percentuali di detrazione e massimali di spesa concessi

La percentuale di detrazione concessa per questo “ramo” del Bonus Ristrutturazioni è sempre la stessa, ovvero pari al 50%. Il coefficiente però in questo caso non si applica all’ammontare complessivo delle spese sostenute, ma solo ad una percentuale forfettaria delle spese, pari al 25%, per una detrazione massima del valore di 96.000 euro.

In sostanza, il Bonus Ristrutturazioni per l’acquisto di un immobile ristrutturato prevede un massimale da rispettare che è pari a 96.000 euro, esattamente come il Sismabonus Acquisti.

Nel caso del Bonus Ristrutturazioni però il calcolo degli importi detraibili è completamente differente, per via appunto della presenza del coefficiente forfettario.

Facciamo un esempio per comprendere meglio.

Mettiamo il caso che un soggetto acquisti da un’impresa di costruzioni un immobile che è stato oggetto di interventi alla cifra di 200.000 euro. A questa cifra spesa dall’acquirente, si dovrà applicare la percentuale forfettaria del 25%.

Il risultato che otteniamo calcolando il 25% di 200.000 euro è 50.000 euro. A questo punto, ai 50.000 euro si applicherà la percentuale di detrazione spettante con il Bonus Ristrutturazioni, ovvero il 50%.

Il soggetto potrà dunque utilizzare in detrazione l’importo massimo di 25.000 euro (50% di 50.000). In ogni caso, l’importo finale, ovvero quello che ne risulta dal calcolo e che potrà essere portato in detrazione, non può superare i 96.000 euro.

Acquisto immobili ristrutturati: i lavori devono riguardare l’edificio intero

Non è finita qui. L’agevolazione per l’acquisto di immobili ristrutturati prevede diversi altri aspetti di cui tener conto. Tra questi, è fondamentale considerare la tipologia di immobile e gli interventi da eseguire.

Non possono essere oggetto di incentivazione le unità indipendenti e le villette singole. L’impresa di costruzioni infatti potrà procedere esclusivamente con la ristrutturazione di interi fabbricati, per poi vendere singolarmente le unità che li compongono.

Questa che abbiamo sottolineato è una condizione sulla quale non possono essere ammesse eccezioni. L’impresa, per quanto riguarda gli interventi, dovrà operare su tutto l’edificio.

Ad esempio, nel caso in cui l’impresa ristrutturi anche più della metà del fabbricato (ma non tutto), l’agevolazione non sarà comunque concessa. Gli interventi dovranno riguardare sempre il fabbricato intero.

Come abbiamo detto poi, l’impresa che esegue gli interventi, per permettere agli acquirenti di beneficiare del Bonus Ristrutturazioni, dovrà procedere alla vendita delle singole unità entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

I calcoli riguardanti la detrazione e il riferimento al massimale di 96.000 euro si applicano ovviamente alle singole unità, non all’intero fabbricato né alle singole persone coinvolte.

Il che significa anche che, nel caso in cui una singola unità venga acquistata da più soggetti (in comproprietà), gli importi e i massimali saranno da suddividere, e i proprietari beneficeranno dell’incentivo in base alla quota di proprietà che acquistano.

Bonus Ristrutturazioni per acquisto: possibili Cessione e Sconto?

Il Bonus Ristrutturazioni per l’acquisto di immobili ristrutturati è usufruibile esclusivamente tramite detrazione diretta in sede di Dichiarazione dei Redditi. Il recupero, come sempre, avviene in 10 rate di pari importo per 10 anni.

Ora qualcuno si starà certamente chiedendo il perché, visto che attualmente questo è uno tra gli incentivi che ammettono la scelta delle opzioni alternative alla detrazione, ovvero la cessione del credito e lo sconto in fattura.

Come sappiamo infatti, la possibilità di scegliere la cessione del credito o lo sconto immediato in fattura al posto della detrazione è attualmente concessa per i seguenti incentivi:

• Superbonus 110%;
• Bonus Ristrutturazioni;
• Ecobonus;
• Sismabonus;
• Sismabonus Acquisti;
• Bonus Facciate.

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Proprio il Bonus Ristrutturazioni però, a differenza degli altri incentivi, non consente di scegliere le opzioni alternative per tutti gli interventi che si eseguono. L’acquisto di immobili ristrutturati è appunto uno tra gli interventi per i quali la cessione e lo sconto non possono essere ammessi.

Per conoscere quali sono gli interventi idonei per la scelta delle alternative e quali sono invece quelli esclusi, leggi: “Bonus Ristrutturazioni: Cessione e Sconto, quando non sono ammessi”.