Bonus Ristrutturazione: sì case in costruzione, in definizione o collabenti

Il Bonus Ristrutturazione è senza dubbio l’incentivo in ambito edile che concede più spazio e scelta per quanto riguarda gli interventi che si possono realizzare beneficiando della detrazione nella misura del 50% delle spese sostenute.

La detrazione da IRPEF può essere fruita per i lavori che si conseguono nelle singole unità e negli edifici condominiali, a patto però che si tratti sempre di immobili a destinazione abitativa, di qualsiasi categoria catastale, incluse le relative pertinenze.

Ci sono tuttavia determinati casi per i quali si concede di intervenire anche sugli immobili in corso di costruzione, su quelli in corso di definizione e, infine, anche sulle unità collabenti.

Approfondiamo di seguito.

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Bonus Ristrutturazione: ristrutturazione edilizia, cosa comprende?

Si parla qui dell’usufrutto del Bonus Ristrutturazione in relazione alla categoria di interventi di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3 del Testo Unico per l’Edilizia.

La definizione di tale categoria è stata di recente rivoluzionata dal primo DL Semplificazioni del 2020, al fine appunto di rendere più semplice la realizzazione di specifici interventi (anche di notevole entità) che – pur essendo interessati anche da demolizione e ricostruzione con ampliamento, o da ricostruzione in seguito a crollo o demolizione – non vengono più classificati tra le nuove costruzioni (approfondisci qui).

La ristrutturazione edilizia può ricomprendere nello specifico anche “un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.”

In quest’ottica, si può intervenire ad esempio con il ripristino o la sostituzione di elementi costitutivi dell’immobile, nonché con l’eliminazione, la modifica o l’inserimento di elementi ed impianti del tutto nuovi.

La Circolare n. 57/E del 24 febbraio 1998 ha chiarito che questa tipologia di interventi è agevolabile anche nel caso in cui dovesse ricadere nella “trasformazione urbanistica”, per la quale sarà necessario comunque ottenere il Permesso di Costruire.

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Ammessi tutti gli immobili esistenti, purché abitativi a fine lavori

Il Bonus Ristrutturazione ammette inoltre la possibilità di realizzare interventi su immobili che inizialmente non siano abitativi, ma per i quali sia previsto il cambio di destinazione d’uso in residenziale in seguito all’esecuzione dei lavori.

Ad esempio, la Risoluzione n. 14/E dell’8 febbraio 2005 ha specificato che si possono eseguire lavori, ad esempio, anche su un fienile ad uso strumentale-agricolo, a patto che:

• In seguito ai lavori di ristrutturazione, il fabbricato diventi ad uso abitativo;
• Nel provvedimento che autorizza i lavori sia chiaramente indicato che i lavori comporteranno il cambio della destinazione d’uso in abitativa.

Lo stesso ragionamento viene fatto anche per gli immobili:

• Collabenti (categoria catastale F/2);
• In corso di definizione (categoria F/4);
• In corso di costruzione (categoria F/3).

È fondamentale che i lavori da eseguire siano classificabili nella ristrutturazione edilizia e non rientrino nelle nuove costruzioni. Allo stesso modo, anche qui è richiesto che tutte le unità interessate dovranno risultare abitative nella condizione post-interventi.

In particolare, le unità collabenti sono immobili totalmente o parzialmente inagibili che non producono reddito. Nonostante questo, si tratta di unità esistenti e accatastate.

Allo stesso modo, gli immobili in definizione sono unità per le quali solo la destinazione d’uso non risulta definita, ma sono anch’essi esistenti e individuati catastalmente.

Per le unità in corso di costruzione, invece, sarà possibile intervenire con lavori ammessi al Bonus Ristrutturazione solo se si tratta di immobili che in precedenza erano esistenti e accatastati, e che poi sono stati inseriti come “in corso di costruzione” per l’avvio di lavori edilizi mai terminati.

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