Bonus Ristrutturazione per frazionamento immobili: quali limiti di spesa?

Il Bonus Ristrutturazione consiste in una detrazione IRPEF pari al 50% delle spese sostenute, ed è senza dubbio tra i bonus casa più conosciuti ed apprezzati per la realizzazione di lavori volti a manutenzione, risparmio energetico, restauro, ristrutturazione e molto altro.

Si tratta infatti dell’incentivo in ambito edile che concede maggiore versatilità per quanto riguarda gli interventi che si possono realizzare, in quanto comprende tutte le opere che siano in qualche modo finalizzate al recupero del patrimonio edilizio in territorio italiano.

Ricordiamo tuttavia che l’agevolazione è destinata esclusivamente a favore dei soggetti che intervengono su fabbricati a destinazione residenziale accatastati (anche rurali), sia che si tratti di singole unità immobiliari, sia in caso di lavori sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Con il Bonus Ristrutturazione – grazie alle modifiche apportate nel 2020 dal primo DL Semplificazioni alla definizione di “ristrutturazione edilizia” (approfondisci qui) – è possibile anche procedere con l’intervento di demolizione e ricostruzione di un intero edificio, con o senza ampliamento.

L’incentivo concede tra l’altro di intervenire sulla disposizione delle unità esistenti per crearne di nuove mediante il frazionamento.

Approfondiamo di seguito.

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Bonus Ristrutturazione: massimale segue condizione pre-interventi

Si è parlato di recente dell’intervento di frazionamento in relazione all’usufrutto del Bonus Ristrutturazione con un quesito trasmesso alla posta di FiscoOggi e pubblicato sul portale in data 21 agosto 2023.

Nello specifico, un contribuente scrive:

“Desideravo avere una conferma sulla spesa massima detraibile per l’effettuazione di interventi di ristrutturazione edilizia al termine dei quali un immobile verrà suddiviso in due unità immobiliari.”

L’Agenzia delle Entrate fa presente innanzitutto che il limite di spesa previsto per il Bonus Ristrutturazione è pari a 96.000 euro per ogni unità oggetto di lavori agevolabili.

Per completezza si ricorda che il limite è fissato a 96.000 euro attualmente fino al 31 dicembre 2024. Se entro tale data non ci dovessero essere modifiche a riguardo, il limite per unità scenderà a 48.000 euro a partire dal 1° gennaio 2025, tra l’altro, con riduzione della percentuale detraibile, dall’attuale 50% al 36%.

Il Bonus Ristrutturazione è fruibile in relazione a tutte le tipologie di immobili residenziali, a prescindere dalla specifica categoria catastale (anche ambito rurale), incluse le relative pertinenze.

Se gli interventi riguardano le parti comuni degli edifici residenziali, il limite di 96.000 euro dovrà essere moltiplicato per ogni unità presente, a prescindere dal numero di unità che si intende realizzare in seguito ai lavori.

Precisiamo a questo proposito che anche le pertinenze, se autonomamente accatastate, dovranno essere considerate singolarmente ai fini del conteggio delle unità per ricavare il massimale di spesa concesso.

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Bonus Ristrutturazione per frazionamento: come funziona

Il Fisco spiega, in sostanza, che se i lavori riguardano le parti comuni di un edificio residenziale, per il calcolo del massimale complessivo si dovrà tener conto del numero delle unità presenti prima dell’esecuzione dei lavori.

Non è rilevante invece il numero delle unità che risulterà in seguito alla realizzazione degli interventi.

Il Bonus Ristrutturazione – nell’ottica dei lavori rientranti nella manutenzione straordinaria – ammette anche la possibilità di eseguire interventi “consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.”

Pertanto, è senza dubbio ammesso il frazionamento di un’unità immobiliare, al fine di realizzare due o più appartamenti distinti dove prima ne esisteva uno solo.

È possibile, allo stesso modo, procedere con l’accorpamento di due unità immobiliari distinte per ricavare un unico appartamento.

In tutti i casi, comunque, per il calcolo del massimale di spesa dovrà essere considerata solo la condizione pre-interventi.

Si tratta di una precisazione, questa, che va fatta solo in riferimento agli edifici condominiali.

Per le singole unità, infatti, nonostante anche queste possano essere oggetto di frazionamento o accorpamento, si deve considerare sempre un unico massimale pari a 96.000 euro per immobile, in quanto l’importo non può essere moltiplicato.

In tutti i casi di frazionamento, il bonus ristrutturazione concede tra l’altro di modificare le superfici e il carico urbanistico delle singole unità preesistenti, purché sia mantenuta la volumetria complessiva dell’edificio e la destinazione d’uso originaria.

Se oltre al bonus ristrutturazione il beneficiario volesse usufruire anche del Bonus Mobili – ovvero della detrazione al 50% per l’acquisto di arredi ed elettrodomestici – sarà possibile farlo anche se l’immobile in questione è stato oggetto, appunto, di frazionamento in più unità o di accorpamento in un solo immobile.

Anche in questi casi, come abbiamo spiegato non molto tempo fa, per il calcolo del massimale concesso dal Bonus Mobili, sarà necessario considerare la condizione dell’immobile prima dell’esecuzione degli interventi.

Per saperne di più, leggi: “Struttura frazionata e Bonus Mobili: come funziona?”