Acquisto casa con Bonus Ristrutturazione: l’incentivo è cumulabile?

Tra i tanti interventi che possono essere agevolati con il Bonus Ristrutturazione c’è anche l’opportunità di provvedere all’acquisto di una casa situata in un edificio che è stato oggetto di ristrutturazione.

Come previsto in tutti gli altri casi ammessi all’incentivo, sarà possibile fruire della detrazione esclusivamente se l’immobile è a scopo abitativo, mentre non possono essere ammesse le unità a scopo diverso da quello residenziale.

Ma il Bonus Ristrutturazione per l’acquisto di una casa ristrutturata può essere cumulato con altre agevolazioni?

Approfondiamo di seguito.

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Acquisto casa con Bonus Ristrutturazione: come funziona, criteri

Per beneficiare della detrazione al 50% concessa dal Bonus Ristrutturazione per l’acquisto di una casa è fondamentale il rispetto di alcune specifiche condizioni.

In primo luogo, è necessario che l’intero edificio in cui è ubicata l’abitazione sia stato oggetto di interventi edilizi normalmente ammessi al Bonus Ristrutturazione e, in particolare, di quelli rientranti nelle seguenti categorie:

• Ristrutturazione edilizia (che può comprendere anche la totale demolizione e ricostruzione dell’immobile);
• Restauro e risanamento conservativo.

Si specifica pertanto che non sarà ammesso l’incentivo per l’acquisto se l’edificio dovesse essere stato interessato da semplici lavori ricompresi nella manutenzione ordinaria o nella manutenzione straordinaria. Tali categorie, comunque, rientrano anch’esse tra quelle ammesse al Bonus Ristrutturazione.

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Per usufruire dell’agevolazione per l’acquisto di una casa è richiesto inoltre un ulteriore criterio, ovvero che gli interventi di ristrutturazione dell’edificio siano stati realizzati, e le future unità siano vendute, per mano di:

• Un’impresa di costruzione;
• Un’impresa di ristrutturazione immobiliare;
• Una cooperativa edilizia.

In sostanza, per accedere all’incentivo, è necessario innanzitutto che l’impresa o la cooperativa acquistino l’edificio sul quale saranno eseguiti i lavori, per poi realizzare delle unità abitative da cedere o assegnare. La cessione o l’assegnazione dovrà avvenire entro massimo 18 mesi dalla conclusione degli interventi sull’edificio.

A beneficiare dell’incentivo per l’acquisto saranno comunque esclusivamente i futuri acquirenti delle singole unità realizzate.

Per approfondire, leggi: “Acquisto casa ristrutturata, detrazione 50%: come funziona, quali limiti”

Bonus Ristrutturazione acquisti: chiarimenti sul beneficio spettante

Il massimale di spesa concesso per l’acquisto di una casa con il Bonus Ristrutturazione è sempre pari a 96.000 euro per ogni unità, ovvero lo stesso limite previsto per la detrazione delle spese legate agli interventi.

Ricordiamo a questo proposito che l’agevolazione veniva ammessa in principio in misura pari al 36% delle spese sostenute, con massimale a 48.000 euro. Ad oggi è possibile usufruire del bonus al 50% con massimale pari a 96.000 euro per le spese che si sostengono fino al 31 dicembre 2024, mentre dal 2025 si tornerà alla detrazione per com’era all’inizio se non sarà disposta una proroga per la fine di quest’anno (approfondisci qui).

Riguardo ai limiti di importo che è possibile ammettere in detrazione, c’è comunque da fare una precisazione.

Il massimale per l’acquisto di una casa infatti viene calcolato in maniera differente rispetto a quanto normalmente previsto per gli interventi.

L’aliquota al 50% infatti non dev’essere applicata all’intero importo speso per acquistare l’abitazione, ma solo su un ammontare forfettario pari al 25% delle spese sostenute.

In sostanza, bisognerà calcolare prima il 25% dei costi totali sostenuti. Al risultato si potrà poi applicare l’aliquota al 50% prevista per la detrazione.

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Acquisto casa ristrutturata: cumulabile con altri incentivi?

L’agevolazione per l’acquisto di una casa ristrutturata concessa dal Bonus Ristrutturazione non può essere cumulata con determinate forme di incentivazione, mentre in riferimento ad altre misure non è previsto alcun divieto.

Il punto è stato ribadito di recente con la Circolare n. 17/E del 26 giugno 2023 dell’Agenzia delle Entrate, che ha specificato come l’incentivo non sia cumulabile con le spese per le quali si stia usufruendo, in particolare, della deduzione al 20% prevista dal DL n. 133 del 12 settembre 2014 all’art. 21 per gli immobili destinati a locazione acquistati dal 2014 al 2017.

Il divieto di cumulabilità in questione infatti è stato espressamente previsto dal Decreto dell’8 settembre 2015 all’art. 5.

Non è stato disposto alcun divieto normativo invece per quanto riguarda la possibilità di cumulare l’incentivo per l’acquisto di una casa ristrutturata con la detrazione Irpef al 50% dell’IVA pagata, ammessa per chi ha acquistato un’abitazione in Classe energetica A o B nel corso del 2023. Per approfondire, leggi: “Acquisto Casa efficiente (A o B): detrazione 50%, come funziona”

Nel caso in cui poi l’immobile acquistato dovesse essere un’abitazione principale non “di lusso”, sarà possibile cumulare l’incentivo anche con il Bonus Prima Casa, che concede invece la riduzione delle imposte legate all’acquisto.

Per approfondire, leggi: “Bonus Prima Casa 2024: la guida completa, ecco cosa cambia”

È sempre fondamentale, comunque – in tutti i casi di cumulabilità relativa a più incentivi statali in ambito edile – che le detrazioni cumulate non si riferiscano alle stesse spese, sebbene possano invece riferirsi allo stesso immobile.

Viene infatti specificato molto chiaramente, in tutte le normative che disciplinano le agevolazioni, che le spese per le quali si può usufruire dei bonus edilizi sono esclusivamente quelle che rimangono a carico del contribuente.