Prima Casa: termini sospesi dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023

La conversione in Legge del nuovo decreto Milleproroghe (DL n. 198 del 29 dicembre 2022), come ogni anno, ha comportato l’estensione di numerose scadenze legate all’usufrutto delle agevolazioni edilizie o all’invio di appositi documenti legati ai benefici.

Abbiamo visto, ad esempio, che è stata disposta la proroga del termine entro il quale si devono trasmettere le Comunicazioni per la scelta delle opzioni alternative alla detrazione. Per quanto riguarda le spese sostenute nel 2022, nonché le rate residue degli anni 2020 e 2021, tutte le Comunicazioni dovranno essere inviate entro la data del 31 marzo 2023 (approfondisci qui).

Ebbene, anche il Bonus Prima Casa e il Bonus Prima Casa Under 36 sono stati interessati dall’estensione dei termini di scadenza e, tra l’altro, con l’introduzione di diverse novità.

Sono state stabilite infatti delle regole eccezionali, che si legano a quelle concesse per l’incentivo durante il primo anno di pandemia nel 2020, e che dispongono che tutti i termini legati al Bonus Prima Casa riprenderanno a decorrere a partire dal 30 ottobre 2023.

Approfondiamo di seguito.

Prima Casa: termini rincominciano a decorrere dal 31 ottobre

Nel periodo iniziale della pandemia, in seguito all’annuncio del primo lockdown nazionale per l’Italia (iniziato il 9 marzo 2020), il Governo Conte II provvedeva a sviluppare il secondo decreto atto a garantire liquidità alle imprese e alle famiglie in difficolta dopo il decreto “Cura Italia”.

Stiamo parlando appunto del cosiddetto “Decreto Liquidità”, in vigore dal 9 aprile 2020, che ha stabilito, tra le altre cose, la prima sospensione dei termini legati al Bonus Prima Casa.

Qui si stabiliva in particolare che tutte le scadenze previste dalla normativa per l’agevolazione sarebbero stati sospesi a partire dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020.

Successivamente tuttavia, sono state previste diverse estensioni, che hanno comportato il prolungamento della sospensione fino al 31 marzo 2022, ovvero fino alla data in cui è stata disposta la fine dello Stato di Emergenza legato al Covid-19.

Tutti i termini legati al Bonus Prima Casa sarebbero quindi ricominciati a decorrere dal 1° aprile 2022 (approfondisci qui), ma il nuovo decreto Milleproroghe ha esteso nuovamente la sospensione.

Questo decreto in particolare, nonostante sia in vigore a partire da febbraio 2023, agisce in maniera retroattiva e va a prolungare la sospensione terminata il 31 marzo 2022.

In sostanza, tutti i termini legati all’agevolazione saranno considerati sospesi a partire dal 23 febbraio 2020 e fino al 30 ottobre 2023, in maniera continuativa.

Questo significa che ricominceranno a decorrere normalmente a partire dal 31 ottobre 2023.

Bonus Prima Casa: estesa sospensione, quali termini riguarda

Nello specifico, sono interessati dalla proroga della sospensione i seguenti termini legati al Bonus Prima Casa:

1. Il termine di 18 mesi entro cui è necessario trasferire la propria residenza nel Comune in cui è stata acquistata la Prima Casa;
2. Il periodo di 5 anni nel quale il beneficiario è tenuto a mantenere la proprietà dell’abitazione acquistata;
3. I termini di 1 anno, previsti per i casi in cui si beneficia dell’agevolazione per la seconda volta, ovvero:

• • È possibile vendere la Prima Casa acquistata prima dei 5 anni stabiliti, se si provvede, entro 1 anno dalla vendita, all’acquisto di una seconda casa, sempre beneficiando delle agevolazioni;
  • È possibile acquistare una seconda casa beneficiando della riduzione delle imposte prima di vendere la prima abitazione acquistata con il bonus, ma solo se si provvede, entro 1 anno dal secondo acquisto, a vendere questa prima casa acquistata.

Ciò implica che se un soggetto avesse provveduto a firmare il rogito definitivo legato all’acquisto della Prima Casa con la riduzione delle imposte, ad esempio, in data 23 dicembre 2019 – ovvero esattamente 2 mesi prima della sospensione – dovrà considerare tutti i termini sospesi fino al 30 ottobre 2023.

Dunque, a partire dal 31 ottobre 2023, avrà ancora 16 mesi di tempo per spostare la residenza, e 4 anni e 10 mesi in cui sarà tenuto a mantenere la proprietà dell’abitazione per non andare incontro alla decadenza dall’agevolazione.

Questo accade per tutti gli acquisti – effettuati prima dell’entrata in vigore della sospensione – per i quali i termini non erano ancora scaduti per la data del 23 ottobre 2020.

Tutti i soggetti che invece hanno provveduto a firmare il rogito definitivo per l’acquisto dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023, a prescindere da quale sia la data precisa, dovranno considerare ogni termine citato con decorrenza a partire dal 31 ottobre.

Il che significa che non ci sarà alcuna differenza tra chi, ad esempio, ha firmato il contratto definitivo in data 25 febbraio 2020 e chi, magari, lo firmerà a settembre 2023. In tutti i casi, per la decorrenza dei termini, sarà come se ogni acquisto fatto in questo periodo di tempo si considerasse perfezionato solo per la data del 30 ottobre 2023, in quanto i termini iniziano a decorrere dal giorno successivo.

Il Decreto stabilisce inoltre che la sospensione si applica allo stesso modo anche al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (approfondisci qui).

Proroga sospensione non spetta per gli avvisi dal 1° aprile 2022

Attenzione però, perché bisogna fare una precisazione importante.

Se è vero che, come abbiamo detto, il nuovo Milleproroghe agisce in maniera retroattiva – e quindi va a “coprire” il periodo di tempo rimasto scoperto dalla sospensione (dal 1° aprile 2022 fino ad ora) – viene precisato anche che il prolungamento dei termini non sarà concesso a chi, nel frattempo, ha ricevuto un avviso di decadenza dal Bonus Prima Casa dall’Agenzia delle Entrate.

Il che vuol dire che tutti gli avvisi di decadenza emessi dal Fisco e notificati dal 1° aprile 2022 fino alla data di entrata in vigore della Legge di conversione del decreto Milleproroghe, saranno ritenuti validi, in quanto in questo periodo di tempo non vigeva alcuna sospensione dei termini.

La Legge di conversione del decreto Milleproroghe entrerà in vigore a partire dal giorno successivo alla data della sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, che dovrebbe avvenire a breve.

I soggetti interessati dagli avvisi di decadenza non usufruiranno della sospensione dei termini. Tra l’altro, si specifica, non saranno rimborsabili le somme eventualmente già versate.

Fondo Garanzia Mutui: 80% fino al 30 giugno 2023

Ulteriori novità riguardano invece i beneficiari del Bonus Prima Casa under 36, ovvero dell’agevolazione “potenziata” che concede il totale azzeramento delle imposte legate all’acquisto della Prima Casa a favore dei soggetti fino a 35 anni (ovvero non ancora entrati nell’anno in cui ne compiranno 36).

In particolare, oltre a valere anche qui il termine previsto per la sospensione dei termini, per quest’incentivo si è disposto anche il prolungamento della garanzia massima concedibile per i mutui.

Questa, tuttavia, nel caso dei giovani single, è ammessa fino ad un’età inferiore ai 35 anni, e non ai 36 anni.

La garanzia massima concedibile dal Fondo statale per la Prima Casa, prima fissata al 50%, era stata estesa all’80% con il Decreto Sostegni BIS, con decorrenza dal 24 giugno 2021 al 30 giugno 2022.

Il termine del 30 giugno è stato successivamente prorogato più volte fino ad arrivare al 31 marzo 2023, come disposto da ultimo dalla Legge di Bilancio 2023.

Ebbene, ad oggi si dispone una nuova proroga. Sarà possibile usufruire del Fondo statale per la Prima Casa con garanzia massima all’80% fino alla data del 30 giugno 2023.

Come prima, continueranno ad avere priorità per l’accesso al Fondo – se hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro – le seguenti categorie:

• Le giovani coppie;
• I nuclei familiari con un solo genitore e con figli minori a carico;
• I giovani di età inferiore a 35 anni, che sono titolari di un rapporto di lavoro atipico.

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