Prima Casa: acquisto quota del coniuge non è “nuovo acquisto”

Grazie al Bonus Prima Casa è possibile procedere con l’acquisto di un’abitazione pagando in forma ridotta le imposte relative all’atto d’acquisto.

Per poterne beneficiare tuttavia è necessario rispettare una serie di requisiti, tra cui quello che impone che il beneficiario non sia intestatario o co-intestatario di un altro immobile acquistato con le agevolazioni in tutto il territorio italiano.

L’incentivo infatti ammette la riduzione delle imposte (o anche il totale azzeramento delle imposte con il Bonus Prima Casa under 36), esclusivamente per agevolare i cittadini nell’acquisto della Prima Casa e non consente quindi di beneficiarne per ulteriori acquisti.

In merito a questa regola però ci sono anche delle eccezioni, che consentono al beneficiario di procedere con un secondo acquisto. In questo caso tuttavia, per non andare incontro alla decadenza dall’agevolazione, è necessario che egli venda la Prima Casa acquistata entro un anno dal secondo acquisto oppure che proceda al secondo acquisto entro un anno dalla vendita del primo.

Le cose cambiano ancora poi quando il Bonus Prima Casa viene beneficiato da due soggetti uniti in matrimonio. In questi casi la normativa concede ulteriori eccezioni alle regole stabilite, così da favorire sempre, di base, il mantenimento di un rapporto civile tra i coniugi, soprattutto qualora esistessero anche dei figli a carico e, in particolar modo, nel caso in cui i due soggetti decidessero di separarsi.

Approfondiamo di seguito.

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Prima Casa: credito non applicato all’atto di riacquisto

Il caso che vediamo oggi è stato affrontato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 531 del 28 ottobre 2022.

L’istante è un contribuente che afferma di aver acquistato anni fa la Prima Casa di abitazione in co-intestazione con quello che sarebbe diventato il suo futuro coniuge. Per l’acquisto entrambi hanno usufruito del Bonus Prima Casa in relazione al 50% di quota posseduta dell’immobile.

I due successivamente hanno contratto matrimonio in regime di separazione dei beni mentre, l’anno successivo, hanno avviato in maniera consensuale le pratiche per la separazione, con apposito atto omologato dal Tribunale.

L’istante fa sapere di aver provveduto, successivamente alla separazione ma con clausola inserita all’interno dell’atto di separazione, ad acquistare il 50% della quota dell’immobile che apparteneva al coniuge.

All’atto di trasferimento della quota, si precisa, non è stata applicata l’imposta di registro in quanto gli atti e i documenti legati alla separazione tra due coniugi godono dell’esenzione da ogni tassa, ai sensi dell’art. 19 della Legge n. 74 del 6 marzo 1987.

Il soggetto dichiara inoltre che, nel 2022, ha accettato e firmato una proposta di vendita per l’ex-casa coniugale, ora in suo possesso per il 100% di proprietà.

Successivamente poi, afferma di aver anche acquistato un’altra casa di abitazione, beneficiando nuovamente del Bonus Prima Casa ma senza l’applicazione del credito d’imposta spettante in caso di riacquisto.

Il notaio ha ritenuto infatti che il soggetto non potesse detrarre alcun credito, avendo già goduto dell’esenzione dall’imposta di registro in relazione all’atto di acquisto del 50% della quota dell’ex-coniuge.

L’istante chiede dunque al Fisco se quanto ritenuto dal notaio sia corretto, oppure se in realtà egli abbia diritto ad usufruire del credito d’imposta concesso con il Bonus Prima Casa per il secondo acquisto di un’abitazione.

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Credito d’imposta per riacquisto Prima Casa: come funziona

L’Agenzia delle Entrate appoggia questa volta la tesi del contribuente, dichiarando non corretta la valutazione fatta dal notaio rogante.

In particolare, la Legge n. 448 del 23 dicembre 1998, all’art. 7, comma 1, prevede che:

“Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, […] è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.”

Il credito spetta dunque al soggetto che usufruisce delle agevolazioni per l’acquisto di una prima casa di abitazione che, successivamente, vende tale unità e ne acquista un’altra. In questo caso l’incentivo non decade solo se egli provvede a perfezionare il nuovo acquisto entro un anno dalla vendita del primo.

Il credito d’imposta per l’acquisto della seconda abitazione spetta in misura pari all’intero importo dell’imposta corrisposta al momento del precedente atto di acquisto agevolato. L’imposta di riferimento sarà:

• L’imposta di registro, se l’immobile è stato acquistato da un soggetto esente dal pagamento dell’IVA;
• L’IVA, se l’immobile è stato acquistato da un soggetto passivo IVA.

Ciò posto, il Fisco ricorda quanto chiarito in merito dalla Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, ovvero che il credito d’imposta spetta “al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto.”

Questo però a condizione che, entro un anno dal nuovo acquisto, egli provveda a vendere il primo immobile acquistato con il bonus prima casa.

Credito spetta se la vendita si realizza: come utilizzarlo

Tornando al caso specifico presentato dall’istante, l’Agenzia ritiene che l’atto di trasferimento relativo all’acquisto del 50% della quota dell’ex coniuge non configuri un atto di “nuovo acquisto”, in quanto trattasi di una clausola legata all’atto di separazione consensuale e, pertanto, gode a prescindere dell’esenzione da ogni imposta.

Per questo, il Fisco crede che il contribuente abbia diritto, nel rispetto di tutti gli altri requisiti non citati, al credito d’imposta relativo all’acquisto della nuova abitazione acquistata nel 2022.

Tuttavia, si precisa, egli dovrà obbligatoriamente provvedere a perfezionare la vendita del primo immobile acquistato entro un anno dall’acquisto del secondo. Qualora non lo facesse, andrà certamente incontro alla decadenza dalle agevolazioni Prima Casa, con conseguente recupero anche del credito d’imposta concesso per il riacquisto.

Detto ciò, si ricorda che tale credito d’imposta maturato con il Bonus Prima Casa può essere utilizzato come segue:

1. In diminuzione:

• • Dall’imposta di registro dovuta sul primo atto di acquisto agevolato;
  • Per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in relazione agli atti o le denunce di successioni e/o donazioni presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • Dall’Irpef dovuta nella dichiarazione dei redditi presentata successivamente alla data di acquisto del secondo immobile oppure nella dichiarazione da presentare nell’anno stesso in cui è stato effettuato il riacquisto.

2. In compensazione con il Modello F24.

Il Fisco ribadisce infine che, qualora si scegliesse di utilizzare il credito in sede di dichiarazione dei redditi, non sarà necessario che il contribuente dichiari tale volontà nell’atto d’acquisto.

In ogni caso comunque, il credito d’imposta maturato non può dare diritto a rimborso.