La Prima Casa non rientra nella categoria “di lusso”? sta al proprietario dimostrarlo!

La recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce un aspetto controverso in merito alle agevolazioni per la prima casa, ponendo in capo al contribuente l’onere di dimostrare il requisito di non lussuosità dell’immobile. Si tratta di una pronuncia destinata a far discutere, dal momento che ribalta l’usuale ripartizione dell’onere della prova in questa materia.

Nel prosieguo dell’articolo analizzeremo nel dettaglio il contenuto della sentenza e le argomentazioni addotte dai Giudici della Suprema Corte. Passeremo poi a esaminare gli effetti concreti che essa produrrà, indicando quali documenti il contribuente dovrà esibire per beneficiare delle agevolazioni.

Infine, cercheremo di chiarire la portata innovativa del dictum, valutandone la possibile influenza sui futuri orientamenti giurisprudenziali.

La sentenza della Corte di Cassazione

Con l’ordinanza n. 26880 del 20 settembre 2023, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate cassando la decisione della Commissione tributaria regionale dell’Umbria che aveva dato ragione al contribuente contro la negazione delle agevolazioni “prima casa” da parte dell’Agenzia.

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I giudici della suprema corte, hanno ritenuto che, in tema di agevolazioni “prima casa”, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio

“la superficie utile deve essere determinata avuto riguardo all’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità“.

Inoltre

“nel calcolo dei 240 metri quadrati rientrano anche i soppalchi” e vanno considerati tutti gli ambienti eccetto “i balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchina“.

Pertanto, spettava al contribuente l’onere di dimostrare la specifica destinazione dei locali esclusi dal calcolo della metratura, non avendo egli adempiuto a tale onere probatorio secondo l’articolo 2697 del Codice Civile.

Art. 2697.
Onere della prova

Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Chi eccepisce l’inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si e’ modificato o estinto deve provare i fatti su cui l’eccezione si fonda.

La Commissione tributaria regionale ha invece erroneamente ritenuto che spettasse all’Agenzia delle Entrate dimostrare il superamento dei 240 mq, contro i principi che pongono l’onere della prova in capo a chi richiede agevolazioni

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Le conseguenze della sentenza

La pronuncia della Cassazione determina un decisivo spostamento dell’onere probatorio in capo al contribuente che richieda le agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Stando alla recente sentenza, l’acquirente dovrà dunque fornire adeguate prove documentali circa la natura non di lusso dell’immobile, pena la decadenza dai benefici fiscali. Non sarà più sufficiente la mera classificazione catastale ai fini IMU.

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Per dimostrare il carattere non lussuoso, il contribuente potrà esibire la dichiarazione del costruttore, la licenza edilizia, il progetto approvato dal Comune o una perizia tecnica giurata. In caso di controversia, tuttavia, la parola definitiva spetterà comunque al giudice tributario.

Laddove l’onere probatorio non venga assolto, l’Amministrazione finanziaria applicherà le imposte ordinarie, recuperando le minori imposte versate oltre a sanzioni ed interessi.

Si tratta dunque di una svolta negli orientamenti giurisprudenziali, che porrà gli acquirenti di fronte a maggiori oneri procedurali per usufruire delle agevolazioni prima casa.

Come ottenere le agevolazioni per la prima casa

Per poter godere delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa previste dalla normativa, il contribuente deve soddisfare determinati requisiti oggettivi e soggettivi.

In primo luogo, l’immobile deve essere situato nel Comune di residenza dell’acquirente o in un altro Comune, purché vi si trasferisca la residenza entro 18 mesi. Inoltre, nell’atto di acquisto bisogna dichiarare di non essere titolari di altri immobili in quel Comune.

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Quanto alla documentazione, è necessario presentare il contratto di acquisto, la dichiarazione di voler destinare l’immobile a propria abitazione principale e l’autocertificazione dei requisiti soggettivi.

Per ottenere le agevolazioni al momento dell’acquisto, occorre rivolgersi a un notaio o all’Agenzia delle Entrate. In seguito, è obbligatorio comunicare eventuali variazioni relative ai presupposti per fruire delle agevolazioni.

In definitiva, la sentenza della Cassazione ha un impatto dirompente sulla ripartizione dell’onere della prova, poiché obbliga il contribuente a dimostrare la natura non di lusso dell’immobile per accedere ai benefici prima casa. Si tratta di un cambiamento giurisprudenziale che modifica consolidati orientamenti in materia e che probabilmente sarà oggetto di future pronunce della Cassazione chiamata a chiarirne la portata.

Gli acquirenti di immobili residenziali dovranno quindi prestare maggiore attenzione nel reperire e conservare documentazione tecnica a supporto, soprattutto in caso di contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria.

In attesa di nuovi sviluppi, la sentenza impone già oggi ai contribuenti maggiori oneri probatori, a pena di decadenza dalle agevolazioni fiscali previste per la prima casa non di lusso.