Come evitare la decadenza delle agevolazioni prima casa con un nuovo acquisto

Quando si vende un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali “prima casa” prima dei cinque anni dall’acquisto, sorgono dubbi e necessità di chiarimenti. In una recente risposta pubblicata su FiscoOggi, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento importante sulla possibilità di evitare la decadenza dei benefici fiscali nel caso in cui il contribuente intenda riacquistare non la piena proprietà di una nuova abitazione, ma solo un diritto di usufrutto su di essa.

Vediamo nel dettaglio la risposta e le condizioni per mantenere i benefici fiscali.

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La domanda del lettore

Il lettore pone la seguente domanda:

“Devo vendere l’immobile acquistato tre anni fa e per il quale ho usufruito delle agevolazioni prima casa. So che per evitare di dover restituire le maggiori imposte dovute quando si decade dalle agevolazioni devo acquistare un altro immobile entro un anno.

La domanda è se questa regola vale anche se decidessi di acquistare non la piena proprietà di una nuova abitazione ma solo il diritto di usufrutto su di essa.”

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, in base alla normativa attuale, chi vende un immobile acquistato con i benefici “prima casa” prima di cinque anni dall’acquisto, perde i benefici fiscali goduti.

Tuttavia, esiste una possibilità di evitare la decadenza delle agevolazioni: l’acquisto, entro un anno dalla vendita, di un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Questo principio è regolato dal comma 4 della Nota II-bis (allegata all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del Dpr n. 131/1986).

Secondo quanto specificato dall’Agenzia, l’acquisto del solo diritto di usufrutto o di abitazione su un nuovo immobile non è sufficiente per evitare la decadenza dai benefici “prima casa”. Infatti, per soddisfare i requisiti di legge e mantenere le agevolazioni ottenute con il primo acquisto, è necessario acquisire la piena proprietà del nuovo immobile, e non un semplice diritto reale di godimento, come l’usufrutto.

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In caso di acquisto di un diritto reale come l’usufrutto, il contribuente sarà tenuto a restituire le maggiori imposte dovute, più eventuali sanzioni e interessi, proprio a causa della decadenza delle agevolazioni prima casa.

Eccezione: l’acquisto a titolo gratuito entro un anno

L’Agenzia delle Entrate evidenzia però un’eccezione. Per evitare la decadenza dai benefici, è considerato idoneo l’acquisto a titolo gratuito di un altro immobile entro un anno dalla vendita dell’immobile principale.

Questo significa che, in presenza di una donazione, il contribuente potrebbe mantenere i benefici fiscali senza dover acquistare un nuovo immobile a titolo oneroso. Tale chiarimento si basa sulla risoluzione n. 49/2015 dell’Agenzia.

Acquisto di usufrutto e possibilità di agevolazioni sul nuovo atto

Anche se il contribuente non può evitare la decadenza dai benefici prima casa acquistando solo un diritto di usufrutto, ha comunque la possibilità di richiedere le agevolazioni fiscali “prima casa” per il nuovo atto di acquisto, sempre che vengano rispettati i requisiti previsti dalla Nota II-bis.

Questo consente almeno di ottenere alcune agevolazioni sull’usufrutto, sebbene ciò non impedisca la decadenza dei benefici relativi al primo immobile.

Questa disposizione mostra l’importanza di valutare attentamente ogni operazione immobiliare, specialmente in relazione a benefici e requisiti specifici. Chi si trova in una situazione simile deve considerare l’opzione di acquistare la piena proprietà di un immobile entro un anno dalla vendita per evitare la restituzione delle agevolazioni, a meno che non sia possibile ottenere l’immobile a titolo gratuito.