Bonus Prima Casa: vale anche per immobili non residenziali

Il Bonus Prima Casa è quell’agevolazione che consente di beneficiare di notevoli sconti sul pagamento dell’imposta di registro oppure dell’IVA nel momento in cui si acquista un immobile da adibire a prima abitazione.

Le disposizioni che regolamentano l’agevolazione sono chiaramente sempre state rivolte all’acquisto di unità immobiliari in cui stabilire la propria residenza, e quindi in cui vivere stabilmente.

Ma è possibile usufruire del Bonus Prima Casa per l’acquisto di un immobile che non è abitativo? Secondo quanto chiarito da una recente risposta ad interpello del Fisco, la riposta è sì.

Vediamo perché.

Bonus Prima Casa: immobile in C/2 con cambio destinazione

Il Bonus Prima Casa è usufruibile anche nel caso in cui l’immobile, al momento dell’acquisto, non sia classificato come “residenziale” al Catasto, e dunque la sua destinazione d’uso non sia abitativa.

Questo è quanto stabilito nel caso affrontato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 753 del 28 ottobre 2021. Qui l’istante afferma di aver acquistato nel 2019 un complesso immobiliare in comproprietà con un’altra persona fisica.

Il soggetto dichiara che tale complesso, prima dell’acquisto, era classificato in categoria catastale C/2 (Magazzini e locali di deposito), e che dunque non aveva scopo residenziale.

Al momento della firma dell’atto di compravendita però, il complesso immobiliare era in fase di ristrutturazione proprio al fine di cambiarne la destinazione d’uso ad abitativa.

L’istante fa sapere che la nuova categoria residenziale è differente da quelle escluse dall’agevolazione Prima Casa, ovvero che l’immobile non è classificato in A/1, A/8, A/9.

Egli afferma però anche che, al momento della stipula dell’atto di compravendita, per pura omissione, non è stata richiesta l’applicazione del Bonus Prima Casa. Il che significa che le imposte sono state pagate dall’istante e dall’altro proprietario in misura ordinaria.

Ciò posto, le domande sono le seguenti:

1. È possibile beneficiare del Bonus Prima Casa se al momento della firma dell’atto di compravendita l’immobile ricadeva in categoria C/2, ma comunque era in corso di ristrutturazione per modificarne la destinazione d’uso in abitazione civile con titolo edilizio legittimo?
2. Si può integrare la richiesta dell’agevolazione per l’acquisto della Prima Casa in un momento successivo rispetto alla data di firma dell’atto di compravendita, mediante un atto notarile pubblico o una scrittura privata autenticata? È possibile in questo modo ottenere un rimborso delle imposte pagate in misura ordinaria?
3. In caso tale atto integrativo sia valido, è obbligatoria la sua registrazione? E il pagamento dell’imposta di bollo?

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Possibili cambio destinazione e atto integrativo: come funziona

In seguito al riepilogo normativo riguardante il funzionamento del Bonus Prima Casa, l’Agenzia delle Entrate dispone quanto segue.

Innanzitutto, fa presente che con la Circolare n. 38/E del 12 agosto 2015 si è chiarito come i fabbricati oggetto delle agevolazioni Prima Casa debbano essere “strutturalmente concepiti per uso abitativo”, e che non costituisca un ostacolo all’accesso all’agevolazione il fatto che l’immobile sia in corso di ristrutturazione.

Riguardo invece all’ipotesi di fruire del Bonus Prima Casa in caso di immobile non abitativo, ma che può essere oggetto di cambio di destinazione, il Fisco ricorda che l’argomento è stato diverse volte trattato dalla Cassazione.

In particolare, con la sentenza n. 18300 del 10 settembre 2004 e con la n. 14396 del 7 giugno 2013, si stabiliva come l’agevolazione spettasse anche nel caso di:

“acquisto di un immobile, al momento assoggettato ad uso diverso da quello abitativo, allo scopo di farne, da parte dell’acquirente, la propria abitazione”.

E ancora: “[…] è sufficiente che l’immobile oggetto dell’acquisto possa essere destinato ad abitazione, non essendo richiesto dalla norma che esso sia già adibito a tale funzione al momento dell’acquisto.”

Dunque, con riferimento al caso in esame, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’istante, per poter usufruire del Bonus Prima Casa, debba dimostrare il cambio di destinazione d’uso nell’atto di compravendita, come appunto ha fatto.

Inoltre, in merito all’omissione della richiesta di riduzione delle imposte al momento dell’acquisto, il Fisco sostiene che sia riconosciuta la possibilità di presentare successivamente l’atto integrativo.

L’atto integrativo dovrà essere redatto nella stessa forma nella quale fu redatto il rogito di compravendita dell’immobile.

Inoltre, tale atto sarà assoggettato al pagamento dell’imposta di registro in misura fissa e dell’imposta di bollo, anche questa senza agevolazioni.

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