Bonus Prima Casa: terreno circostante conta come pertinenza

Con una recente sentenza della Corte di Cassazione si torna a parlare del Bonus Prima Casa in relazione, stavolta, alle pertinenze a servizio dell’abitazione acquistata.

Viene precisato qui che, qualora sussista effettivamente un rapporto pertinenziale tra i beni, a prescindere dal fatto che la pertinenza sia o meno accatastata autonomamente, la superficie del bene accessorio dovrà essere inclusa nel calcolo della superficie utile complessiva dell’immobile.

Il calcolo della superficie utile complessiva in relazione al Bonus Prima Casa viene fatto al fine di determinare se l’abitazione che si intende acquistare sia “di lusso” oppure no. Non è possibile infatti beneficiare dell’agevolazione per comprare case di lusso.

Approfondiamo di seguito.

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Bonus Prima Casa: acquisto unità con area scoperta di 5.020 m²

In questo caso in particolare, viene chiarito che il terreno circostante l’abitazione acquistata con il Bonus Prima Casa, dovrà essere considerato come parte integrante dell’area interessata dal calcolo della “superficie utile complessiva”, nonostante il terreno sia accatastato in maniera autonoma.

La decisione caso per caso, tuttavia, spetta sempre al giudice di merito. Questo quanto stabilito di recente dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 25489 del 30 agosto 2022.

Protagonisti del caso sono due coniugi che hanno beneficiato delle agevolazioni Prima Casa per l’acquisto di un’abitazione con superficie utile complessiva superiore a 200 m².

Successivamente ai controlli, l’Agenzia delle Entrate provvedeva ad inviare un avviso di liquidazione sia nei confronti dei coniugi acquirenti che della società immobiliare venditrice, in quanto si è ritenuto che l’immobile acquisito avesse tutte le caratteristiche per essere considerato un’unità “di lusso”, cosa che esclude la possibilità di accedere al Bonus Prima Casa.

In particolare, si contestava ai coniugi il fatto che l’abitazione possedesse un terreno pertinenziale circostante (e quindi un’area scoperta) con superficie pari a 5.020 m², ovvero di oltre 6 volte superiore all’area coperta.

Difatti, in base a quanto previsto dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 all’art. 5, possiamo leggere chiaramente che sono da considerare “di lusso”:

“Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta. ”

Incentivo decade anche se la pertinenza non era agevolata

In seguito all’avviso di liquidazione, con intimazione alla restituzione delle imposte non pagate più il pagamento della sanzione per aver beneficiato dell’incentivo senza averne diritto, la società venditrice e i due coniugi proponevano ricorso.

La parte accusata sosteneva infatti che il terreno agricolo circostante l’abitazione acquistata con il Bonus Prima Casa fosse censito al Catasto in maniera autonoma rispetto all’unità. Tra l’altro, si precisava che non vi era stata alcuna volontà da parte dei coniugi di destinare il terreno, in modo durevole e funzionale, al servizio del fabbricato.

D’altra parte però, l’amministrazione rilevava invece che nel rogito notarile datato al 10 dicembre 2009, gli stessi proprietari avevano qualificato il terreno come pertinenza dell’unità immobiliare.

Il ricorso dei coniugi e della società veniva pertanto respinto sia in primo che in secondo grado, nonostante venisse riconosciuto che il Bonus Prima Casa era stato beneficiato esclusivamente per l’acquisto dell’abitazione, mentre il terreno era stato escluso per via della sua natura agricola, come specificato nel certificato di destinazione urbanistica.

L’esclusione del terreno dalle agevolazioni difatti non ha influenzato la decisione della CTR, che ha comunque ritenuto che il terreno fosse pertinenziale all’unità sulla base del suo reale utilizzo.

Si riteneva pertanto che, dovendo considerare il terreno come pertinenza, anche la superficie dello stesso (pari a 5.020 m²) dovesse essere inclusa nel calcolo della superficie utile complessiva ai fini dell’individuazione degli immobili “di lusso”.

Pertinenza autonoma al Catasto: rileva comunque l’effettivo utilizzo

In seguito alla sentenza, i coniugi proponevano l’ultimo ricorso, quello in Cassazione, lamentando che la CTR avesse violato la legge per aver ritenuto erroneamente che:

• L’immobile in questione dovesse essere considerato “di lusso”, sostenendo invece che la superficie del terreno, per la sua natura agricola, non dovesse essere considerata ai fini del calcolo della superficie utile complessiva;
• Il terreno dovesse essere considerato una pertinenza del fabbricato, in quanto il terreno era classificato al Catasto Terreni in maniera autonoma e, pertanto, doveva considerarsi irrilevante la dichiarazione inclusa al rogito al momento della compravendita.

Anche la Corte tuttavia ha giudicato infondato quanto ritenuto dalla parte ricorrente, solo però sulla base di un ragionamento fatto e non di una specifica normativa.

Difatti, viene fatto presente che le disposizioni che regolamentano il funzionamento del Bonus Prima Casa non prevedono una nozione “tributaria” che sia riconducibile alle pertinenze e, pertanto, si è reso necessario affidarsi ai chiarimenti forniti in diverse occasioni dall’Agenzia delle Entrate.

In primo luogo, con la Circolare n. 19 del 1° marzo 2001, al punto 2.2.2., il Fisco specificò che per individuare la nozione di “pertinenza” occorresse far riferimento all’art. 817 del Codice Civile, che definisce come pertinenze: “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.”

Con la successiva Circolare n. 38 del 12 agosto 2005 poi, veniva chiarito che le pertinenze intese come sopra, devono essere censite al catasto urbano unitamente al bene principale.

Ciò in quanto, se fossero accatastate autonomamente al catasto terreni, non potrebbero essere considerate pertinenze, anche se destinate al servizio durevole dell’abitazione.

Tuttavia, anche qualora la pertinenza dovesse essere accatastata autonomamente, si devono comunque considerare come elementi rilevanti l’estensione del suddetto terreno e il rapporto pertinenziale che deriva dal suo utilizzo relazionato all’abitazione.

Bonus Prima Casa: fondamentale il “rapporto pertinenziale”

In particolare, si considera per “rapporto pertinenziale” l’effettiva e concreta destinazione della cosa posta a servizio o ornamento dell’altra. Al fine di determinare il rapporto pertinenziale, non è fondamentale la classificazione al Catasto, ma è rilevante considerare:

• L’esistenza di un unico proprietario;
• Gli aspetti soggettivi, che consistono nell’effettiva volontà, espressa o tacita, del proprietario nel scegliere come utilizzare il bene a sua disposizione;
• Gli aspetti oggettivi, ovvero l’oggettiva destinazione del bene accessorio rapportata all’utilizzo del bene principale.

Ciò posto, considerando che comunque la normativa non si esprime direttamente in merito al caso in questione (e che pertanto è da considerarsi valido quanto previsto generalmente dall’art. 817 cc), si dispone che la determinazione del rapporto pertinenziale che un bene accessorio possa avere con la “cosa principale”, è una decisione che spetta al giudice di merito.

Il giudizio, si chiarisce, dev’essere sviluppato sulla base dei vari fattori elencati sopra e dev’essere giustificato da congrua e corretta motivazione che possa accertare o negare il vincolo tra i due beni, in base all’utilizzo effettivo che il proprietario fa di entrambi.

Dunque, qualora il giudice dovesse accertare l’esistenza di un rapporto pertinenziale, allora la pertinenza dovrà essere considerata per il calcolo della superficie complessiva utile ai fini dell’usufrutto del Bonus Prima Casa, a prescindere dal fatto che sia accatastata con il bene principale oppure autonomamente.

Difatti, in base a quanto previsto dalla normativa, in questi casi è come se si dovesse considerare un errore nell’accatastamento del terreno che, avendo un effettivo rapporto funzionale o ornamentale con l’immobile principale, doveva essere invece accatastato unitamente ad esso.

Ricorso negato per aver acquistato immobile “di lusso”

Per quanto riguarda il caso oggetto della sentenza, la Corte di Cassazione ha appunto decretato l’esistenza di un rapporto pertinenziale tra il terreno e l’immobile acquistato con i benefici Prima Casa, nonostante l’accatastamento separato dei beni.

Questo significa che, per quanto riguarda il calcolo della superficie utile complessiva, anche il terreno (pari a 5.020 m²) deve essere incluso.

Sulla base di quanto stabilito dall’art. 5 del Dm del 2 agosto 1969 visto sopra, la proprietà rientra quindi in quelle considerate “di lusso” in quanto la superficie dell’area scoperta è di oltre 6 volte superiore rispetto a quella coperta.

In conclusione, in virtù del fatto che le abitazioni “di lusso” non possono essere acquistate con il Bonus Prima Casa, la Cassazione ha determinato la decadenza dall’incentivo ai danni dei coniugi, che saranno ora tenuti a pagare alle casse dello Stato l’importo corrispondente alla differenza tra le imposte che avrebbero dovuto pagare e quelle che effettivamente hanno pagato, nonché la relativa sanzione per fruizione indebita.

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