Bonus Prima Casa: se l’unità è inagibile, possibile nuovo acquisto

Il Bonus Prima Casa, come sappiamo, non consente la fruizione del beneficio nel caso in cui il richiedente possegga o detenga già un’altra abitazione, ubicata in tutto il territorio italiano, che ha acquistato o acquisito con le agevolazioni Prima Casa.

Chiaramente ci sono delle eccezioni. Ad esempio, nel caso in cui si acquisti una nuova casa con le agevolazioni, il beneficio non decade se, entro 1 anno dall’acquisto, si provvede a vendere la prima abitazione acquistata.

Allo stesso modo, nel caso in cui si decidesse di vendere la prima abitazione acquistata entro 5 anni, il beneficio non decade se, entro 1 anno dalla vendita, si provvede ad un nuovo acquisto sempre usufruendo della riduzione delle imposte.

Ad oggi però ci sono delle novità sul tema che arrivano direttamente dal Fisco e che aprono le porte a nuove eccezioni. Si fa sapere infatti che il Bonus Prima Casa ammette l’acquisto di una seconda abitazione (senza vendere la prima), nel caso in cui la prima dovesse essere dichiarata inagibile.

Approfondiamo di seguito.

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Bonus Prima Casa: come funziona se ho già un’abitazione?

I nuovi chiarimenti in merito al funzionamento del Bonus Prima Casa sono stati divulgati dall’Agenzia delle Entrate con il provvedimento Principio di diritto n. 1/2022 del 17 marzo 2022.

Nel riepilogare i principi e i requisiti che danno diritto all’acquisto di una prima abitazione acquistata con la agevolazioni Prima Casa, il Fisco si sofferma nel chiarire lo scopo della regola che impedisce a chi possiede già un’abitazione di acquistarne un’altra con la riduzione delle imposte.

In particolare, tale requisito impone che:

• Il richiedente non possegga o detenga un’abitazione acquistata con le agevolazioni Prima Casa in tutto il territorio italiano;
• Il richiedente non possegga o detenga un’abitazione (acquistata anche senza agevolazioni) che si trovi nello stesso Comune in cui è ubicata quella che si intende acquistare con le agevolazioni.

Come abbiamo visto prima, esistono anche delle eccezioni che consentono di vendere la casa già posseduta per acquistarne un’altra, o di acquistare una nuova casa per poi vendere la precedente.

In ogni caso, l’Agenzia chiarisce che l’intento di questa regola è quello di:

“evitare il duplice godimento dell’agevolazione “prima casa” che si realizzerebbe – all’atto del secondo acquisto – laddove l’agevolazione sia stata già goduta in precedenza dal medesimo contribuente per un immobile di cui risulti ancora titolare.”

Immobili inagibili danno nuovamente diritto all’agevolazione

In riferimento ai casi in cui un immobile acquisito con il Bonus Prima Casa dovesse essere dichiarato inagibile, il Fisco richiama quanto già stabilito dalla Risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017.

Nel provvedimento in questione, la Prima Casa acquistata dal contribuente con le agevolazioni era stata dichiarata inagibile in seguito ai danni causati da un evento sismico, che ha provocato:

“un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative”.

Nella stessa Risoluzione, in seguito all’analisi del caso, si è stabilito che una situazione simile non dovesse comportare per il contribuente l’impossibilità di usufruire nuovamente del beneficio per l’acquisto di una seconda casa.

Ciò in quanto, appunto, l’abitazione che egli già aveva acquistato è stata poi dichiarata inagibile a causa di eventi esterni. Tale condizione ha impedito oggettivamente al contribuente di godere di quella prima abitazione.

Per questo motivo gli si concedeva di usufruire nuovamente dell’agevolazione, anche se effettivamente possedeva già una Prima Casa acquistata con il Bonus.

Con il Principio di diritto n. 1 di quest’anno, si intende chiarire che la stessa possibilità sarà data a chiunque si trovi nelle stesse condizioni di quel contribuente.

In particolare, se la prima abitazione acquistata con il Bonus Prima Casa dovesse essere dichiarata inagibile per qualsivoglia ragione (anche per motivi differenti da eventi catastrofici), il contribuente avrà diritto ad usufruire nuovamente dell’agevolazione per acquistare un nuovo immobile, senza essere costretto a vendere la prima abitazione dichiarata inagibile.

Viene specificato inoltre che tale diritto rimane valido:

“fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile “pre posseduto””.

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Bonus Prima Casa: come si dimostra l’inagibilità?

Chiaramente, perché ciò sia possibile, è obbligatorio dimostrare ogni cosa.

Innanzitutto c’è da dire che il richiedente, sebbene abbia la possibilità di delegare ad una delle regole principali richieste dal Bonus Prima Casa, comunque dovrà rispettare tutte le altre imposte dalla normativa.

Per poter dimostrare invece l’inagibilità del primo immobile acquistato, questo dovrà:

1. Essere posto a sequestro probatorio da apposito decreto di sequestro, ai sensi dell’art 253 del Codice di procedura penale;
2. Essere dichiarato inagibile dall’Autorità competente in quanto “sono venuti meno i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio, in misura tale da pregiudicare l’incolumità pubblica e privata”.

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