Bonus Prima Casa: regola del “prezzo-valore” può decadere?

Il Bonus Prima Casa è quell’agevolazione che consente a chi acquista un immobile da adibire a prima casa di pagare le imposte in forma ridotta.

Con il Decreto Sostegni BIS si è disposta inoltre la possibilità, esclusivamente per i cittadini che rispettano i requisiti richiesti dal Bonus Prima Casa e non hanno compiuto 36 anni, di beneficiare del Bonus Prima Casa “potenziato” per gli under 36, con cui le imposte non vengono ridotte ma azzerate.

Per approfondire, leggi: “Acquisto Prima Casa senza imposte under 36: tutto quello che devi sapere”

I beneficiari delle agevolazioni per l’acquisto della Prima Casa hanno la possibilità di scegliere in che modo considerare la base imponibile sulla quale applicare le imposte per l’acquisto di una nuova casa. Grazie a questo, essi possono decidere di usufruire del Bonus Prima Casa in base alla regola del “prezzo-valore”.

Ma è sempre concesso farlo? Tale metodo scelto può anche venire negato o decadere?

Di seguito vediamo che cos’è e come funziona la regola del “prezzo-valore” in riferimento alle agevolazioni per la Prima Casa.

Bonus Prima Casa: regola “prezzo-valore”, come funziona

La regola del “prezzo-valore” non è altro che un metodo differente per calcolare la base imponibile su cui applicare poi le imposte per l’acquisto dell’immobile con il Bonus Prima Casa.

Tale disposizione è prevista dall’art. 497 della Legge n. 266 del 23 dicembre 2005, in cui si stabilisce che:

“[…] per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto.”

In sostanza, su richiesta formale dell’acquirente dell’immobile (e quindi del beneficiario del Bonus Prima Casa), è possibile stabilire che gli importi delle imposte da versare in relazione all’acquisto siano basati sul valore catastale dello stesso immobile, e non sul valore corrispettivo indicato nel rogito di compravendita.

Tale possibilità è concessa esclusivamente a favore di persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni. Inoltre, la regola del “prezzo-valore” può essere applicata solo in caso di acquisto di un immobile con destinazione d’uso abitativo, e solo se l’acquisto non è assoggettato al pagamento dell’IVA.

Se il bonus decade, la regola “prezzo-valore” rimane valida?

Spiegato in che modo funzioni la regola del “prezzo-valore” in riferimento al Bonus Prima Casa, analizziamo un quesito riguardante l’argomento che un contribuente ha posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate sul portale FiscoOggi.

La domanda è la seguente:

“In caso di decadenza dalle agevolazioni “prima casa under 36” è comunque applicabile la regola del prezzo-valore per la determinazione delle imposte da versare?”

Il Bonus Prima Casa in forma “potenziata” per gli under 36, come abbiamo detto, prevede che i beneficiari siano esenti dal pagamento di ogni imposta legata all’acquisto della Prima Casa.

Nel caso in cui però il beneficio dovesse decadere (per il mancato rispetto di uno o più requisiti o per dichiarazioni non veritiere), allora il soggetto che ha usufruito indebitamente delle agevolazioni, sarà poi tenuto a pagare tutte le imposte che non ha versato al momento dell’acquisto.

Oltre a queste, egli dovrà corrispondere alle casse dello Stato anche gli interessi, calcolati in percentuale sulle imposte, ed una sanzione pari al 30% del totale delle imposte dovute.

È proprio a questo che si riferisce il quesito del contribuente, che chiede in caso di decadenza del beneficio (e conseguente recupero delle imposte), se gli importi di quelle imposte (e dei relativi interessi e sanzione) possano basarsi sulla regola del “prezzo-valore” (e quindi sul valore catastale dell’immobile) e non sul prezzo pattuito in sede di compravendita.

Leggi anche: “Bonus Prima Casa: cosa accade se si violano i termini?”

Bonus Prima Casa: la scelta dev’essere dichiarata in sede di acquisto

In risposta al contribuente, l’Agenzia delle Entrate spiega che l’applicazione della regola del “prezzo-valore” in relazione al Bonus Prima Casa può essere ritenuta valida esclusivamente se l’acquirente ne ha fatto richiesta al momento della firma dell’atto d’acquisto.

La richiesta, chiaramente, dovrà essere formalmente trascritta, validata dal notaio e integrata all’atto.

Si dispone per questo che tale sistema, in caso di decadenza del Bonus Prima Casa, possa comunque essere ritenuto valido per il calcolo delle imposte, degli interessi e delle sanzioni da versare se nell’atto d’acquisto dell’immobile è stata prevista tale modalità.

Se invece l’acquirente non ha fatto alcuna richiesta in tal senso al momento dell’atto d’acquisto e l’applicazione della regola del “prezzo-valore” non è stata integrata all’atto, il soggetto non potrà in alcun modo integrarla successivamente e quindi non potrà più farne richiesta.