Bonus Prima Casa: possibile per due immobili da accorpare

Il Bonus Prima Casa può essere beneficiato anche per l’acquisto di due immobili che devono essere accorpati. Per farlo tuttavia è necessario rispettare una serie di condizioni che spiegheremo.

Il tema è stato oggetto della sentenza di secondo grado della CTR Marche n. 725 del 17 giugno 2022, dove viene chiarito appunto che quello che conta ai fini dell’agevolazione è la condizione dell’immobile in seguito all’acquisto e non quella che esisteva prima che il fabbricato fosse venduto.

Approfondiamo di seguito.

Bonus Prima Casa: benefici separati finalizzati alla fusione

Nella sentenza in oggetto, due coniugi procedevano, separatamente e in tempi differenti, all’acquisto di due unità immobiliari, per le quali hanno usufruito distintamente del Bonus Prima Casa.

Negli atti notarili definitivi relativi all’acquisto delle abitazioni, i due coniugi hanno dichiarato che si assumevano l’impegno di accorpare i due immobili in un’unica unità, specificando in particolare che “l’immobile era destinato ad ampliamento di altra unità immobiliare già acquistata con le agevolazioni prima casa”.

I coniugi dichiaravano inoltre che l’abitazione finale risultante dagli immobili accorpati sarebbe risultata non di lusso.

Diversi anni in seguito agli acquisti, tuttavia, i due coniugi non avevano ancora provveduto ad effettuare i lavori per accorpare i due immobili in una sola unità. L’Agenzia delle Entrate dunque procedeva con l’invio dell’avviso di liquidazione, revocando il Bonus Prima Casa ai danni di entrambi.

Uno dei due coniugi a quel punto proponeva ricorso presso la CTP di Ancona, sostenendo che l’adempimento formale oneroso richiesto (di accorpare i due immobili) non fosse previsto né dalla normativa né dalla prassi della stessa Agenzia delle Entrate.

La CTP in primo grado ha rigettato la tesi, così la contribuente proponeva ricorso presso la CTR Marche, sostenendo che fosse erroneo quanto ritenuto dalla Commissione provinciale, in particolare in merito al fatto che la contribuente avrebbe comunque dovuto dimostrare in sede di ricorso il rispetto dei requisiti di abitazione non di lusso, anche se mai richiesto dall’Ufficio.

Obbligatorio rispetto delle dichiarazioni: l’onere spetta al beneficiario

La CTR, tuttavia, ha dato ragione sia all’ufficio delle Entrate che alla CTP, dichiarando non valide le tesi sostenute dalla contribuente.

In particolare, per quanto riguarda i casi di accorpamento di più unità immobiliari, e quindi i casi in cui viene dichiarato nel rogito che si procederà con l’accorpamento, è necessario che in seguito all’acquisto il contribuente proceda anche catastalmente all’accorpamento delle due unità immobiliari.

In caso contrario, viene specificato, potrebbe nascere l’ipotesi di un soggetto proprietario di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa. E, di conseguenza, tale soggetto non avrebbe diritto ad usufruire nuovamente del beneficio.

La CTR sostiene in ogni caso che la natura della normativa prevede “che spetti al contribuente il quale invoca la concessione del beneficio l’onere di avere assolto a quanto su di lui incombente”, e quindi, generalmente, spetta a lui assolvere tutto ciò che dichiara all’atto d’acquisto.

A sostenere ulteriormente questa tesi si richiama, inoltre, l’Ordinanza n. 3600 del 13 febbraio 2020 della Cassazione, dove era stato chiarito che, trattandosi di richiesta di beneficio fiscale, secondo i principi generali, “grava sul contribuente l’onere di allegazione e prova dei fatti ai quali la legge ricollega l’agevolazione o l’esenzione rivendicate nella domanda”.

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Per quanto riguarda poi il requisito che impone che le unità acquistate con le agevolazioni siano non di lusso, si osserva quanto segue.

Tale requisito, si legge, va osservato “in chiave dinamica”. Ciò significa che ai fini del bonus prima casa bisogna tener conto della consistenza e della destinazione d’uso che gli immobili ricevono all’atto d’acquisto, e non alle caratteristiche che avevano prima di essere venduti.

Bonus Prima Casa e accorpamento: qual è la procedura corretta?

Per questi motivi, la CTR chiarisce che i due coniugi, per risultare in regola ed evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa, avrebbero dovuto registrare la comunicazione di variazione per fusione presso il Catasto.

Oltre a questo, poi, risultava sempre obbligatorio anche l’effettivo accorpamento degli immobili, che è una condizione espressamente indicata nell’atto notarile relativo all’acquisto delle abitazioni. Pertanto, si legge:

“solo con l’effettivo accorpamento degli immobili, poi, si viene a realizzare quella condizione indicata nell’atto notarile che sta alla base della concessione dell’agevolazione relativa alla “prima casa”.”

La CTR Marche fa presente, tra l’altro, quanto chiarito con l’Ordinanza della Cassazione n. 21614 del 7 ottobre 2020. Ovvero, qualora il contribuente procedesse con l’accorpamento degli immobili e, in caso di controllo delle Entrate, possa dimostrare realmente di aver eseguito i lavori, a quel punto risulterebbe irrilevante l’aver registrato o meno la fusione presso il Catasto.

L’aspetto più importante da rispettare in questi casi, dunque, è l’effettivo accorpamento degli immobili acquistati, a prescindere dal fatto che la fusione sia stata registrata ufficialmente.

La normativa, di base, comunque stabilisce che l’accorpamento di due immobili sia un intervento di manutenzione straordinaria e, pertanto, la procedura prevede che si inizi con la presentazione della CILA e si concluda con la registrazione della fusione al Catasto.

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