Bonus Prima Casa e diritti reali: requisiti e condizioni, chiarimenti

Il Bonus Prima Casa consente di acquistare un’abitazione da adibire a Prima Casa beneficiando di notevoli riduzioni sul pagamento delle imposte o sull’IVA.

Con il Decreto Sostegni BIS, si è concessa inoltre la possibilità ai giovani under 36 di usufruire di un bonus “potenziato”, con la totale riduzione sia delle imposte che dell’IVA (seppure l’IVA inizialmente debba essere pagata per poi essere rimborsata sotto forma di credito d’imposta) su tutti gli atti inerenti l’acquisto di una Prima Casa.

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono concesse inoltre anche se non si intende acquistare interamente l’immobile, ma ne si vuole acquisire soltanto la titolarità di un diritto di godimento.

Di seguito approfondiremo termini e requisiti per chi intende beneficiare del Bonus Prima Casa acquisendo parte della proprietà con un diritto reale.

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Bonus Prima Casa con diritti reali: valgono gli stessi termini?

Il caso di cui parliamo oggi è stato affrontato di recente dall’Agenzia delle Entrate sul portale FiscoOggi e tratta appunto un caso di beneficio del Bonus Prima Casa con diritti reali.

I diritti reali di godimento, come sappiamo, consentono di acquisire la gestione e il godimento (con diversi termini in base al diritto) di una proprietà appartenente ad un altro soggetto. Per saperne di più, leggi: “Diritti Reali: tutto quello che devi sapere su proprietà e godimento”

Il Bonus Prima Casa, come dicevamo, oltre ad agevolare il pagamento delle imposte sugli acquisti, è valido anche per tutti coloro che, invece di comprare l’immobile, intendono acquisirne un diritto reale.

In questo caso però, i requisiti e le condizioni per accedere alle agevolazioni sono sempre gli stessi?

Nel caso di oggi viene posta una domanda molto simile. La scrivente afferma di essere residente, con i propri genitori, presso un’unità immobiliare ubicata nel Comune X, e fa sapere che vorrebbe acquistare la nuda proprietà di un immobile situato presso il Comune Y beneficiando del Bonus Prima Casa.

Ciò posto, chiede alle Entrate se sia obbligatorio, una volta acquistata la nuda proprietà del secondo immobile, trasferirvici la residenza entro 18 mesi, come accade quando si acquista la proprietà intera.

Acquisto e detenzione immobile: categorie e requisiti

La riposta del Fisco, chiaramente, è affermativa. Il Bonus Prima Casa infatti, oltre che per l’acquisto di un’abitazione, spetta anche se si acquisisce soltanto la nuda proprietà o un altro dei diritti reali di godimento.

Tuttavia, i requisiti per accedervi e le condizioni da rispettare in seguito all’acquisto sono esattamente le stesse, valide per tutti i beneficiari.

Il Bonus Prima Casa è accessibile per l’acquisto (o per l’acquisizione di un diritto reale) di una casa ad uso abitativo che dev’essere adibita come residenza principale. Sono ammessi tutti gli immobili residenziali, ad eccezione delle categorie catastali:

• Case signorili (A/1);
• Ville (A/8);
• Castelli o palazzi storici (A/9);
• Uffici privati (A/10).

I requisiti per poter beneficiare delle agevolazioni per la prima casa al momento dell’acquisto sono:

1. Il cittadino non deve risultare intestatario o co-intestatario di un’altra abitazione situata all’interno dello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
2. Il cittadino, su tutto il territorio italiano, non deve risultare proprietario o co-proprietario di un’altra casa acquistata usufruendo dell’agevolazione bonus prima casa.

Tuttavia, ci sono alcune eccezioni che consentono, a chi ha acquistato un immobile con il Bonus Prima Casa, di beneficiare delle agevolazioni anche per una seconda volta, ovvero:

• Se si acquista un secondo immobile con le agevolazioni, il primo deve essere venduto entro 1 anno dall’acquisto del secondo;
• Se si vende il primo immobile entro 5 anni dall’acquisto, si deve acquistare un nuovo immobile entro 1 anno dalla vendita (sempre usufruendo del bonus).

Chiaramente, se queste condizioni non dovessero essere rispettate, il diritto al beneficio decadrebbe e il soggetto sarebbe tenuto alla restituzione delle somme non versate, più interessi e sanzioni.

Leggi anche: “Bonus Prima Casa: acquisto con cessione diritti e plusvalenze tassabili”

Bonus Prima Casa dopo l’acquisto: quali condizioni?

Per quanto riguarda invece i termini da rispettare in seguito all’acquisto dell’immobile (o all’acquisizione di un diritto reale), è necessario che:

• L’immobile, o la titolarità del diritto reale, non vengano venduti prima di 5 anni dall’acquisto (a meno che non si acquisti un nuovo immobile come spiegato sopra);
• L’acquirente, a meno che l’immobile non si trovi nello stesso Comune in cui è stabilita la sua residenza o il suo luogo di lavoro, è tenuto a spostare la sua residenza nella nuova casa entro e non oltre 18 mesi dall’acquisto.

In risposta all’istante, possiamo affermare quindi che le condizioni obbligatorie per l’accesso ai benefici Prima Casa siano da rispettare in qualunque caso e con qualunque tipo di beneficiario.

Per quanto riguarda l’obbligo di spostare la residenza, sono esenti esclusivamente i cittadini residenti all’estero che usufruiscono del Bonus Prima Casa per l’acquisto o l’acquisizione di un diritto reale di un’immobile in territorio italiano.

Per saperne di più, leggi: “Bonus Prima Casa per non residenti: come funziona, quali condizioni”