Bonus Prima Casa: acquisto con cessione diritti e plusvalenze tassabili

In base alla normativa che regolamenta il funzionamento del Bonus Prima Casa, è possibile l’acquisto di un immobile con le agevolazioni se si ha intenzione di concederlo in godimento ad un altro soggetto?

E ancora, la vendita dell’unità immobiliare prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, può dar luogo a plusvalenze tassabili se il soggetto è residente all’estero?

Sono questi principalmente gli argomenti trattati con una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, in cui si specificano diversi aspetti tecnici riguardanti l’applicazione del Bonus Prima Casa.

Approfondiamo di seguito.

Bonus Prima Casa: acquisto immobile con cessione diritti

Nel caso di oggi, rappresentato con la risposta ad interpello n. 751 del 28 ottobre 2021, l’istante è un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’AIRE.

Egli afferma di voler acquistare un immobile da concedere in comodato d’uso gratuito alla madre e, nel farlo, intenderebbe beneficiare delle agevolazioni concesse con il Bonus Prima Casa.

Il soggetto fa presente che l’immobile è una nuova costruzione, e chiede se la cessione dei diritti sull’immobile ad un altro soggetto possa ostacolare l’applicazione del Bonus Prima Casa.

L’istante vorrebbe sapere inoltre se, nel caso di vendita dell’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, senza procedere con ulteriori acquisti, si applichino delle plusvalenze tassabili per via della residenza all’estero.

Acquisto Prima Casa con riduzione imposte: requisiti obbligatori

Nella risposta del Fisco, si fa presente innanzitutto come anche i soggetti residenti all’estero possano beneficiare delle agevolazioni concesse dal Bonus Prima Casa per l’acquisto di un’abitazione sita in territorio italiano.

In tal caso inoltre, i residenti all’estero sono anche esenti dall’obbligo di spostare la loro residenza presso l’immobile acquistato, purché comunque utilizzino tale unità come abitazione principale in tutto il territorio nazionale.

A tal proposito, si ricorda che esistono dei criteri che devono essere rispettati sia nel caso di cittadino residente che nel caso di non residente. Ovvero:

• L’immobile oggetto di acquisto dovrà essere classificato in una delle categorie residenziali, ad eccezione delle categorie catastali escluse, ovvero A/1, A/8, A/9, A/10;
• Il soggetto acquirente non dovrà risultare proprietario, comproprietario o possessore di diritti reali di godimento su altre abitazioni site nello stesso Comune in cui si trova l’immobile oggetto di acquisto;
• Il soggetto acquirente non dovrà risultare proprietario, comproprietario o possessore di diritti reali di godimento su altre abitazioni acquistate beneficiando del Bonus Prima Casa site nell’intero territorio nazionale.

Per quanto riguarda in particolare i cittadini non residenti invece, nell’atto di acquisto, oltre a dichiarare il rispetto delle predette condizioni, egli dovrà allegare anche il certificato di iscrizione all’AIRE. Oppure in alternativa, egli dovrà autocertificarsi, sempre per iscritto, come cittadino emigrato.

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Bonus Prima Casa: vendita entro 5 anni dall’acquisto, cosa accade

Come sappiamo, la possibilità di applicare le agevolazioni per la Prima Casa all’atto di compravendita, è condizionata dal fatto che l’immobile oggetto di acquisto non venga venduto prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto.

Il mancato rispetto di tale condizione comporta la decadenza del beneficio, e obbliga il soggetto a corrispondere alle casse dello Stato gli importi relativi alla differenza tra le imposte che avrebbe dovuto pagare e quelle che invece ha pagato realmente (con la riduzione concessa dal Bonus Prima Casa).

Ma non basta, la decadenza del beneficio comporterà per il soggetto anche il pagamento di una sanzione amministrativa, che maggiorerà del 30% l’importo della differenza suddetta.

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La vendita prima dei 5 anni non comporta la decadenza del beneficio solo nel caso in cui il soggetto intenda, entro 1 anno dalla vendita del primo immobile, acquistare un secondo immobile, sempre da adibire a prima abitazione e sempre usufruendo delle agevolazioni del Bonus Prima Casa.

L’istante rappresenta in questo caso di voler vendere l’unità senza procedere ad un secondo acquisto. Se la sua intenzione dovesse rimanere tale, il beneficio decadrebbe.

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Possibile acquistare immobile per poi cederne i diritti?

In riferimento al primo quesito posto dall’istante, ovvero se sia possibile acquistare un immobile con il Bonus Prima Casa con l’intenzione di concederlo poi in comodato d’uso, il Fisco fa presente che la normativa non applica restrizioni in merito all’argomento.

Ne deriva dunque che, nel rispetto di tutti gli altri criteri sopracitati, il soggetto possa beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto di una prima casa anche nel caso in cui egli intenda cederla in comodato d’uso gratuito ad un familiare.

Cessione immobili entro 5 anni: cosa dice il TUIR

Arriviamo quindi al secondo quesito, inerente la possibile applicazione di plusvalenze tassabili per via della residenza all’estero in caso di vendita dell’immobile prima che siano trascorsi 5 anni, si rappresenta quanto segue.

Chiariamo che le plusvalenze di cui si parla non riguardano direttamente solo il Bonus Prima Casa, ma anche gli immobili acquistati senza alcuna agevolazione e poi venduti.

La nostra normativa infatti, e nello specifico ci riferiamo al TUIR, stabilisce come siano soggetti all’applicazione di plusvalenze tassabili tutti i casi di cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la vendita avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione degli stessi.

L’applicazione delle plusvalenze tassabili è da escludere solo in uno dei due seguenti casi:

• Se l’immobile venduto prima dei 5 anni sia stato acquisito per successione e non acquistato;
• Se nella maggior parte del periodo trascorso tra la data di acquisto (o di fine costruzione) e la data di vendita, l’immobile sia stato utilizzato come abitazione principale dal proprietario o dai suoi familiari.

Va da sé comprendere dunque che la residenza all’estero non sia un criterio rilevante in riferimento alle plusvalenze applicabili all’atto di cessione dei beni immobili.

Per dimostrare l’utilizzo dell’immobile come “abitazione principale”, il cedente dovrà attestare che lui o i suoi familiari, nel periodo tra acquisto e vendita, hanno dimorato abitualmente nell’abitazione, come proprietari o come titolari di diritti reali di godimento.

I soggetti che possono essere accettati come “familiari” del proprietario o del detentore sono:

• Il coniuge;
• I parenti diretti entro il terzo grado;
• Gli affini (parenti acquisiti) entro il secondo grado. Questi sono i fratelli, le sorelle, i genitori e i nonni del coniuge.

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