Agevolazioni “prima casa” revocate: la Cassazione e il mancato rispetto dei termini di vendita

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23978 del 6 settembre 2024, ha ribadito un importante principio: la causa di forza maggiore non può essere invocata dal contribuente che non rispetti l’obbligo di vendere il proprio immobile entro un anno dall’acquisto di una nuova abitazione, anche quando l’immobile precedente risulti inagibile.

La decisione conferma che il beneficio fiscale concesso per l’acquisto della seconda casa è subordinato al rispetto di specifiche condizioni, che il contribuente conosce al momento dell’acquisto.

Il caso esaminato riguarda un contribuente che, dopo aver acquistato una nuova abitazione con le agevolazioni “prima casa“, non è riuscito a vendere l’immobile pre-posseduto entro l’anno previsto, adducendo come motivo l’inagibilità dello stesso a causa dei danni provocati dal terremoto dell’Aquila del 2009. Nonostante ciò, la Corte ha ritenuto irrilevante questa giustificazione, poiché lo stato di inagibilità era già noto al contribuente al momento del nuovo acquisto, e quindi non può essere considerato un evento imprevedibile e inevitabile, necessario per invocare la forza maggiore.

Questo orientamento della Cassazione rafforza la necessità di adempiere con precisione agli obblighi stabiliti dalla normativa sulle agevolazioni “prima casa”, evidenziando che la mancata vendita entro i termini stabiliti comporta inevitabilmente la revoca del beneficio fiscale.

L’obbligo di alienazione e le agevolazioni “prima casa”

Le agevolazioni “prima casa” sono disciplinate dalla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986, che regola il regime agevolato per l’imposta di registro. A seguito delle modifiche introdotte dalla legge n. 208/2015, è consentito anche a chi già possiede un’abitazione acquistata con le agevolazioni di beneficiare di un nuovo acquisto agevolato, a condizione che la prima abitazione venga alienata entro un anno dal nuovo acquisto.

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L’elemento chiave di questa normativa è la subordinazione del beneficio fiscale per il secondo immobile al rispetto dell’obbligo di vendita del primo. In caso contrario, il contribuente incorre nella decadenza dall’agevolazione, con l’obbligo di restituire la differenza di imposta più le sanzioni e gli interessi.

In questo contesto, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23978 del 2024, ha affrontato il caso di un contribuente che, dopo aver acquistato una seconda casa con agevolazioni nel 2016, non ha venduto il primo immobile entro l’anno previsto, appellandosi all’inagibilità dello stesso causata dal terremoto del 2009.

Il caso

Il caso analizzato dalla Corte di Cassazione ha riguardato un contribuente che aveva acquistato, con le agevolazioni “prima casa”, una nuova abitazione nel 2016. Tuttavia, l’immobile pre-posseduto, acquistato con le stesse agevolazioni nel 2006, non era stato venduto entro il termine di un anno, come richiesto dalla legge. Il contribuente ha giustificato la mancata vendita sostenendo che la prima abitazione era inagibile a causa dei danni subiti durante il terremoto dell’Aquila del 2009.

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Secondo il contribuente, l’inagibilità dell’immobile costituiva una circostanza imprevista e inevitabile, che avrebbe dovuto giustificare il mancato rispetto del termine di alienazione previsto per mantenere le agevolazioni fiscali sul secondo acquisto.

La sua difesa si basava dunque sulla richiesta di applicare l’esimente della forza maggiore.

La risposta della Cassazione

La Corte di Cassazione, però, ha respinto il ricorso del contribuente. I giudici hanno sottolineato che lo stato di inagibilità dell’immobile pre-posseduto non poteva essere considerato come una causa di forza maggiore, in quanto non era un evento imprevedibile o sopravvenuto, ma una condizione già esistente al momento del nuovo acquisto.

Di conseguenza, il contribuente, pur essendo a conoscenza di questa situazione, aveva comunque assunto l’obbligo di vendere l’immobile entro un anno.

La normativa in tema di agevolazioni “prima casa” prevede che l’acquirente renda determinate dichiarazioni al momento dell’acquisto e, nel caso specifico, il contribuente aveva dichiarato l’impegno a vendere l’immobile pre-posseduto. L’inagibilità, pur essendo un ostacolo alla vendita, non esonerava il contribuente da tale obbligo, poiché la situazione era già nota e non costituiva un evento straordinario, esterno e inevitabile, che avrebbe potuto giustificare l’applicazione della forza maggiore.

Come stabilito dalla normativa, la mancata vendita dell’immobile entro il termine di un anno ha comportato la decadenza dalle agevolazioni fiscali concesse per il nuovo acquisto. La Corte ha inoltre ribadito che le norme che prevedono benefici fiscali devono essere interpretate in maniera restrittiva, e non possono essere invocate circostanze esterne che non rientrano nei presupposti di legge.

Alla luce di queste considerazioni, la revoca delle agevolazioni da parte dell’ufficio finanziario è stata confermata legittima, così come l’obbligo del contribuente di restituire la differenza d’imposta dovuta, insieme alle relative sanzioni e interessi.