Bonus Facciate in condominio: possibile senza delibera dell’assemblea?

Una recente risposta ad interpello del Fisco ci dà l’occasione per parlare nuovamente del Bonus Facciate in applicazione al condominio.

Come sappiamo, l’incentivo concede una detrazione con aliquota al 90% per gli interventi volti al recupero e al restauro delle facciate degli edifici visibili su strada che si trovano in Zona A e B del territorio comunale. È ammissibile al Bonus Facciate qualsiasi tipo di immobile, anche se strumentale all’attività di impresa, arte o professione.

Per quanto riguarda gli edifici condominiali, l’agevolazione è accessibile con riferimento alle parti comuni, e gli interventi devono essere decisi e approvati in sede di assemblea. Per dimostrare il tutto, è diventato obbligatorio presentare l’apposita delibera assembleare, in cui si attesta che i condomini approvano l’esecuzione degli interventi.

Il caso che affrontiamo oggi ci mostra però una prospettiva differente. È possibile accedere al Bonus Facciate in condominio senza la delibera dell’assemblea?

Bonus Facciate in condominio: interventi senza delibera sostenuti in forma autonoma

Nella risposta ad interpello n. 628 del 28 settembre 2021 dell’Agenzia delle Entrate, l’istante è una Fondazione che sostiene di aver proceduto alla dismissione del suo patrimonio immobiliare.

Da qui, ha proceduto a vendere diverse unità immobiliari in differenti edifici, di cui prima era l’unico proprietario, a favore degli inquilini che prima ci abitavano in base ad un contratto di locazione.

Tale processo di compravendita, fa sapere l’istante, ha comportato la costituzione di vari edifici condominiali appartenenti allo stesso complesso, in cui alcune unità sono state vendute, mentre altre sono ancora di proprietà della fondazione istante.

La Fondazione dichiara di voler eseguire, in forma autonoma e sostenendo da sola il totale delle spese, degli interventi edilizi ammissibili al Bonus Facciate che interessino l’intero complesso condominiale.

L’istante fa sapere inoltre che tale volontà è stata espressa specificatamente all’interno degli atti relativi alla compravendita. E che, sempre nell’atto di compravendita, tutti gli acquirenti hanno approvato l’esecuzione dei lavori ammissibili al bonus facciate, autorizzando inoltre la parte venditrice:

“ad accedere temporaneamente nel complesso immobiliare e, qualora necessario nelle singole unità abitative per l’esecuzione dei predetti lavori impegnandosi altresì ad evitare interferenze durante lo svolgimento degli stessi”.

Il procedimento che ha portato all’approvazione degli interventi da parte degli altri proprietari è stato dunque formalizzato nel rogito di compravendita, e non con una delibera assembleare come richiede la normativa.

La Fondazione chiede quindi al Fisco:

• Se l’atto così formalizzato (senza delibera ufficiale) possa essere ritenuto valido ai fini dell’accesso al Bonus Facciate;
• Se sia possibile per l’istante sostenere autonomamente tutte le spese e beneficiare da solo dell’incentivo.

Approvazione tramite atto di compravendita, anche senza delibera

L’Agenzia delle Entrate ricorda l’excursus normativo che regolamenta l’applicazione del Bonus Facciate in riferimento ai condomini.

Qui si precisa che, secondo quanto stabilito dalla Circolare n. 2/E del 14 febbraio 2020, che richiama le disposizioni definite dal Decreto n. 41 del 18 febbraio 1998, i contribuenti che intendono usufruire del Bonus Facciate in condominio sono tenuti a conservare:

“copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese”.

Viene chiarito però che, in relazione all’accesso all’incentivo, quello che conta realmente è che i lavori siano formalmente approvati dai condomini interessati.

Dunque, visto che l’istante afferma che l’approvazione è avvenuta con il rogito di compravendita, si ritiene che questa possa essere considerata valida. In tal caso, anche in assenza di una delibera assembleare.

Questo in quanto:

“l’atto pubblico di compravendita quale “dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata” […] può validamente rappresentare la convenzione di cui al citato articolo 1123 del codice civile, garantendo l’unanimità in merito all’esecuzione dei lavori e al sostenimento della spesa da parte di un solo condomino.”

Possiamo confermare quindi che il processo di validazione degli interventi adottato dalla Fondazione possa essere ritenuto idoneo.

Bonus Facciate: se una sola unità vuole sostenere le spese

In relazione al fatto che l’istante afferma di voler sostenere autonomamente tutte le spese relative agli interventi, beneficiando quindi in forma indipendente del Bonus Facciate, si ricorda che tale concessione è permessa senza problemi.

Infatti, secondo quanto previsto dall’art 1123 del codice civile:

“le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

È proprio quel “salvo diversa convezione” che rende possibile l’usufrutto del Bonus Facciate anche nel caso in cui sia un solo condominio a voler sostenere interamente le spese. Ne avevamo già parlato nell’articolo: “Bonus Facciate in condominio: può una sola unità pagare tutte le spese?”

Viene spiegato infatti che i condomini che intendono, in forma unanime, aderire ad un sistema differente per quanto riguarda l’accesso alle detrazioni e la ripartizione delle spese, sono autorizzati a farlo. Sempre che, ovviamente, tutte le unità immobiliari approvino l’esecuzione degli interventi secondo tale “diversa convenzione”, rispetto a quanto stabilito generalmente dall’art. 1118 e dall’art. 68 del codice civile.

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