Bonus Facciate: e se il “suolo pubblico” è una ferrovia?

Il Bonus Facciate è l’unico tra i bonus casa che, con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2022 ha subito drastiche modifiche ma, almeno per quest’anno, non è stato cancellato.

Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022, sarà possibile usufruire dell’incentivo con aliquota ridotta dal 90% al 60%.

Non dimentichiamo inoltre le restrizioni introdotte con il Decreto Anti-Frode, che riguardano tutti i bonus casa, e in particolare quelli che ammettono la scelta della cessione del credito e dello sconto in fattura in alternativa alla detrazione.

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Ma torniamo all’argomento di oggi, ovvero: nel caso in cui il suolo pubblico dal quale risultano visibili le facciate sia una ferrovia, gli interventi possono essere ammissibili al Bonus Facciate?

Lo vediamo di seguito.

Bonus Facciate: interventi su facciate visibili dalla ferrovia

La domanda è stata recentemente oggetto di una risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, la n. 805 del 10 dicembre 2021, in cui l’istante rappresenta che vorrebbe beneficiare del Bonus Facciate per conseguire degli interventi di recupero dell’intero perimetro di un edificio situato in una strada privata.

Egli afferma che 3 facciate dell’edificio siano visibili dalla rete ferroviaria Firenze-Viareggio, mentre della quarta risultano visibili 2 “porzioni di facciata” da una via pubblica.

L’istante fa sapere inoltre che la linea appartiene al demanio pubblico ferroviario, e che il tratto di interesse che attraversa il Comune in cui è ubicato l’immobile è in rilievo rispetto allo stesso Comune. Per questo, le 3 facciate dell’edificio risulterebbero ben visibili dal passaggio dei treni e quindi dai passeggeri.

Ciò posto, egli domanda al Fisco se lo scenario presentato possa consentire l’accesso al Bonus Facciate e, in particolare, se la rete ferroviaria possa essere considerata come “suolo pubblico”.

Bonus Facciate: i criteri imprescindibili da rispettare

I requisiti obbligatori per poter beneficiare del Bonus Facciate sono fondamentalmente due:

• Le facciate devono essere visibili da strada ad uso pubblico o da suolo ad uso pubblico;
• L’immobile deve trovarsi in Zona A o B dell’agglomerato comunale (centri storici e aree residenziali ad alta densità).

Se il requisito delle zone omogenee può essere tecnicamente più chiaro, quello relativo alla visibilità da suolo pubblico ha sempre destato qualche dubbio.

In realtà, come abbiamo visto con articoli passati, il criterio di visibilità richiede semplicemente che le facciate da ristrutturare siano visibili al passaggio delle persone. Questo in quanto l’incentivo è destinato principalmente alla riqualificazione del decoro urbano e alla rivalorizzazione del lato estetico delle aree più frequentate.

Per questo motivo, è irrilevante che il suolo pubblico sia, ad esempio, una piazza comunale, un’area di sosta, un parco giochi, il mare, una strada o quant’altro, purché sia una zona pubblica. Ricordiamo in tal senso che anche le strade vicinali sono considerabili idonee.

Ferrovia è “suolo pubblico”, ma solo se appartiene al demanio

Chiarito questo, anche la ferrovia può essere considerata suolo pubblico ai fini dell’accesso al Bonus Facciate?

La risposta è sì, in quanto, come specificato dallo stesso istante, la rete ferroviaria di riferimento appartiene al demanio pubblico, e quindi non può non essere considerata come “suolo pubblico”.

All’articolo 822, comma 2 del Codice Civile, possiamo leggere infatti che:

“Fanno parimenti parte del demanio pubblico, se appartengono allo Stato, le strade, le autostrade e le strade ferrate”.

Le “vecchie” strade ferrate non sono altro che le ferrovie di oggi che, dunque, rientrano di diritto nella concezione di “suolo pubblico”.

Bisogna specificare però che è fondamentale che la rete ferroviaria di riferimento appartenga al demanio, e quindi allo Stato.

Nel caso in cui il Comune fosse attraversato esclusivamente da una rete ferroviaria privata (es. Italo, Trenord, ecc.), allora l’istante non potrebbe beneficiare del Bonus Facciate per le 3 facciate visibili dalla ferrovia, ma solo per la quarta, parzialmente visibile da strada pubblica. Chiaramente, ciò presupponendo che l’immobile si trovi in Zona A o B.