Agevolazioni prima casa 2023: cosa sono e come si applicano

L’acquisto della prima casa dà diritto ad alcune agevolazioni fiscali, come la diminuzione delle imposte, il riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta al venditore e la riduzione del valore dell’immobile ai fini del calcolo delle imposte. In particolare, se il venditore è un privato o un’impresa esente da IVA, la base imponibile non dipende dal prezzo concordato tra le parti, ma dal “prezzo-valore”, che risulta inferiore al corrispettivo pattuito nell’atto.

Ma quali sono le condizioni che devono essere rispettate per usufruire di queste agevolazioni? E che cos’è il sistema prezzo-valore?

Nell’articolo che segue, cercheremo di rispondere a questi interrogativi, illustrando le norme vigenti e i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate.

Prima casa 2023: le riduzioni e i bonus previsti dalla legge

Chi vuole acquistare la sua prima casa in Italia può usufruire di alcune agevolazioni fiscali che riducono il carico tributario e facilitano l’accesso al credito. Queste agevolazioni sono state introdotte o prorogate dalla legge di bilancio 2023 e si applicano agli atti stipulati tra il 26 Maggio 2021 e il 31 Dicembre 2023.

Vediamo quali sono le principali riduzioni e i bonus previsti dalla legge.

Tra le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, una delle più rilevanti riguarda l’imposta di registro. Infatti, nel caso in cui il venditore sia un individuo privato o un’impresa che vende senza l’applicazione dell’IVA, l’imposta di registro si calcola in percentuale sul valore catastale dell’immobile, applicando l’aliquota del 2% invece del 9%.

Inoltre, quando si compra una casa da un privato o da un’impresa in esenzione IVA, non si deve pagare l’imposta di bollo sul rogito, né i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie per le operazioni necessarie per registrare il cambio di proprietà dell’immobile. Questa misura mira a ridurre il costo fiscale degli atti di trasferimento immobiliare e a semplificare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Un altro beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa riguarda i giovani sotto i 36 anni. Si tratta del bonus prima casa under 36, un’agevolazione che, in caso di acquisto imponibile a IVA, prevede non solo l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ma anche un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta al venditore. Il credito d’imposta può essere impiegato per compensare altre imposte o per diminuire le imposte sui redditi.

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Se l’acquisto è non imponibile a IVA, ad esempio se il venditore è un privato, non spetta il credito d’imposta ma solo l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Infine, ai contribuenti che hanno acquistato la loro prima casa con un mutuo garantito da ipoteca, spetta la detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi sui mutui ipotecari. Si tratta di una riduzione dell’imposta sul reddito pari al 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori correlati pagati nell’anno, fino a un limite di 4.000 euro di spesa. Per beneficiare della detrazione, il mutuo deve essere stato stipulato per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, cioè quella nella quale una persona o un nucleo familiare risiede stabilmente.

L’agevolazione spetta sia a coloro che hanno sostenuto personalmente le spese, sia coloro che hanno contribuito finanziariamente per conto dei familiari a loro carico. Questa forma di detrazione può essere utilizzata sia nel contesto del Modello 730 che nel quadro dei Redditi Persone Fisiche (PF), offrendo così una maggiore flessibilità.

Quali sono i requisiti per le agevolazioni prima casa 2023?

Due sono gli elementi che determinano le imposte da versare quando si compra un immobile:

• la natura del venditore, se è un soggetto privato o una società;
• la presenza o meno dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”.

Per fruire dell’agevolazione prima casa, è necessario che:

A) l’immobile rientri in una delle categorie catastali riportate qui di seguito:

• A/2 (fabbricati di tipo civile);
• A/3 (abitazioni economiche);
• A/4 (case popolari);
• A/5 (case ultra popolari, cioè di infimo livello);
• A/6 (abitazioni rurali);
• A/7 (villino o fabbricato suddiviso in unità immobiliari).

Non si ha diritto all’agevolazione prima casa se si acquista un’abitazione che rientra nelle categorie catastali:

• A/1 (abitazioni signorili);
• A/8 (ville);
• A/9 (castelli e palazzi di elevato valore artistico e storico).

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B) l’acquirente abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato oppure la stabilisca entro 18 mesi dalla stipula del rogito. Se l’acquirente si è trasferito all’estero, secondo quanto previsto dall’ art. 2, D.L. n. 69/2023 – Salva infrazioni, non perde le agevolazioni prima casa, a patto che:

• abbia risieduto anagraficamente in Italia o vi abbia esercitato un’attività qualsiasi, anche senza retribuzione, per un periodo non inferiore a cinque anni;
• acquisti l’immobile nel Comune dove è nato o in quello in cui aveva la propria residenza o lavorava prima di trasferirsi all’estero.

La volontà di trasferire la residenza deve essere dichiarata nell’atto di acquisto, altrimenti si perde il diritto all’agevolazione.

C) l’acquirente soddisfi determinate condizioni.

A partire dal 1° Gennaio 2016, le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono cambiate in alcuni aspetti. In virtù di queste modifiche, ora è possibile usufruire delle agevolazioni anche se si è già proprietari di un altro immobile comprato con le stesse agevolazioni, a condizione di vendere la casa già posseduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Nel caso in cui ciò non avvenga, si decade dalle agevolazioni fiscali per l’acquisto della nuova casa e si dovrà pagare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, più una sanzione del 30% della differenza e gli interessi maturati sulla somma non versata.

Acquisto prima casa: quali sono le imposte da versare?

Le imposte da versare per l’acquisto di un immobile con benefici prima casa variano in base a diversi elementi, come la tipologia di venditore. In particolare, secondo quanto previsto dalla nota II-bis all’art. 1, Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131 del 1986, se il venditore è un privato o un’impresa che non applica l’Iva sulla vendita, le imposte indirette applicabili sono:

• imposta di registro calcolata in percentuale sul valore catastale dell’immobile, applicando l’aliquota del 2% invece del 9%;
• imposta ipotecaria di importo fisso pari a 50 euro;
• imposta catastale di importo fisso pari a 50 euro.

Se il venditore è un’impresa che vende con Iva, le imposte indirette che si devono pagare sono le seguenti:

• IVA ridotta al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Le pertinenze (come box, cantina, etc.) godono dello stesso regime fiscale, anche se l’acquisto avviene con un atto distinto da quello della prima casa.

Quali imposte sono dovute in caso di stipula di un contratto preliminare?

Se viene stipulato un contratto preliminare, per la registrazione bisogna versare:

• l’imposta di registro di 200 euro, a prescindere dal corrispettivo della compravendita;
• l’imposta di bollo, che varia a seconda della forma del contratto (16 euro ogni quattro facciate o 100 righe per la scrittura privata, 155 euro per l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata).

Inoltre, quando nel contratto preliminare è previsto il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo, si deve pagare anche un’imposta di registro che si calcola in percentuale in base al valore della somma versata. Questa è pari a:

• lo 0,50% dell’importo concordato come caparra confirmatoria;
• il 3% dell’ammontare concordato come acconto sul prezzo.

Nel caso in cui il venditore operi come un’impresa che effettua vendite soggette a IVA, si deve considerare l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto anche sulle somme versate come caparra o acconto.

Queste imposte possono essere poi recuperate in parte o in tutto al momento del rogito definitivo, in base al regime fiscale applicabile alla compravendita.

Come si determina la base imponibile delle imposte?

Nel contesto dell’acquisto di un immobile con agevolazione prima casa, la base imponibile per il calcolo delle imposte può variare a seconda che l’immobile sia soggetto o meno all’IVA. Nello specifico:

• se la vendita è assoggettata ad IVA, la determinazione della base imponibile su cui effettuare il calcolo dell’imposta sul valore aggiunto, che attualmente ammonta al 4%, avviene in base al valore del prezzo di cessione dell’immobile in questione.
• se la vendita è esente dall’IVA, si adotta il sistema del prezzo-valore, che viene applicato anche quando si acquista beneficiando dei vantaggi derivanti dalle agevolazioni prima casa.

Sistema prezzo-valore: cos’è e come funziona

Il sistema del prezzo valore è un meccanismo che permette di calcolare la tassazione di alcuni trasferimenti immobiliari utilizzando come base imponibile il valore catastale dell’immobile, ovvero la rendita catastale, rivalutata del 5%, moltiplicata per determinati coefficienti, in luogo del corrispettivo pattuito nell’atto. In questo modo, il conto da pagare allo Stato risulta inferiore.

Tale sistema può essere applicato quando le parti coinvolte nella compravendita sono persone fisiche oppure un privato e un’impresa che non applica l’Iva sulla cessione degli immobili. Possono usufruire del sistema prezzo-valore gli immobili destinati a uso abitativo e le pertinenze ad essi collegate.

Quali sono le cause di revoca del beneficio prima casa?

Si perde il beneficio prima casa al verificarsi delle seguenti condizioni:

• quando le informazioni fornite al momento dell’acquisto non sono vere;
• quando si vende l’immobile acquistato con l’agevolazione prima che siano passati cinque anni dalla data del rogito, salvo che si acquisti un altro immobile da destinare a prima casa entro un anno dalla vendita;
• quando si acquista un altro immobile da destinare a prima casa usufruendo nuovamente dell’agevolazione, salvo che si venda il primo immobile entro un anno dall’acquisto del secondo;
• quando non si trasferisce la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile entro 18 mesi dalla data del rogito.

Decadenza dal beneficio prima casa: conseguenze

In caso di perdita del diritto alle agevolazioni prima casa, il contribuente è tenuto a:

• restituire le imposte non pagate;
• pagare gli interessi;
• subire le sanzioni previste dalla legge.

In altre parole, il meccanismo operante è il seguente: per quanto riguarda gli atti soggetti all’imposta di registro, si verifica un recupero dell’imposta stessa in misura pari al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono fissate a un importo invariabile di 50 euro ciascuna.

Nel caso di acquisti soggetti all’applicazione dell’IVA, si verifica la cessazione del diritto al credito d’imposta. Tale disposizione comporta l’obbligo di restituire il credito d’imposta già utilizzato, insieme all’applicazione di sanzioni e all’addebito di interessi.

Pertanto, è fondamentale considerare attentamente le possibili conseguenze derivanti dalla perdita del beneficio prima casa.

Bonus prima casa under 36: quali sono le agevolazioni disponibili

Al fine di sostenere i giovani che vogliono diventare indipendenti e acquistare la loro prima abitazione, il nostro ordinamento prevede delle riduzioni sulle imposte indirette che gravano sull’acquisto dell’immobile. Queste agevolazioni, come riportato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, sono valide per i giovani che hanno meno di 36 anni e che stipulano il contratto di compravendita tra il 26 Maggio 2021 e il 31 Dicembre 2023. Si tratta di un beneficio introdotto dal decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) e prorogato dalla legge di bilancio 2023.

Il bonus prima casa per under 36 consente di accedere ai seguenti vantaggi:

• esenzione totale dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite esenti da IVA;
• attribuzione di un rimborso fiscale equivalente all’IVA versata, oltre alla dispensa dal corrispondere l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, in caso di alienazioni immobiliari assoggettate a IVA.

Il credito d’imposta può essere impiegato per diversi scopi, tra cui ridurre le imposte di registro, ipotecaria e catastale “sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito”, abbassare l’IRPEF, compensare somme dovute mediante il modello F24, indicando il codice tributo “6928” (previsto dalla risoluzione n. 62/2021).

Le agevolazioni in questione sono riservate ai giovani che:

• hanno meno di 36 anni di età al momento della stipula dell’atto;
• presentano un ISEE inferiore o uguale a 40.000 euro annui.

Il calcolo dell’ISEE viene effettuato tenendo conto dei redditi percepiti due anni prima della presentazione all’INPS della DSU.

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