Amministratore di condominio: il ruolo e le mansioni

Punto di riferimento per condomini, creditori e terzi soggetti, l’amministratore di condominio è tutt’ora una figura controversa per quel che riguarda le mansioni attribuite dalla legge.

Nonostante sia indispensabile e necessario negli stabili con più di otto condomini (praticamente nella gran parte dei casi), non tutti sanno quale sia effettivamente il suo ruolo: c’è chi lo scambia per un avvocato e chi invece preferisce trasformarlo in capro espiatorio per tutti quei problemi che riguardano il condominio. Compresi i battibecchi fra due o più vicini.

Le mansioni dell’amministratore di condominio sono definite dal codice civile che, agli art. 1129 e 1130 elenca tutte quelle che sono le principali attribuzioni nella gestione, nell’amministrazione e nella manutenzione di uno stabile.

Ma quali sono quindi i compiti più importanti e qual è il ruolo dell’amministratore all’interno di un condominio?

Nomina dell’amministratore: gli obblighi previsti dalla legge

Il primo articolo del codice civile relativo alle mansioni dell’amministratore è il 1129 che definisce in maniera precisa tutti gli obblighi da adempiere non appena costui accetta l’incarico. Una volta nominato è compito dell’amministratore:

• comunicare i dati anagrafici e professionali (ad esempio l’eventuale registrazione ad un’associazione di categoria, la sede dello studio in cui opera) ai condomini, portando a conoscenza il luogo in cui saranno custoditi i registri e le documentazioni relative allo stabile;
• rendere conoscibili i propri dati e i recapiti personali affiggendo in un luogo accessibile dell’edificio (come il portone d’ingresso o l’androne del palazzo) un apposito avviso;
• aprire o curare la gestione di un conto corrente condominiale, all’interno del quale saranno accreditate le quote pagate dai singoli condomini e verranno addebitate le spese per i servizi ordinari (pagamento della luce, eventuali lavori di manutenzione ordinaria, ecc…);
• riscuotere le somme anche coattivamente in tutti i casi in cui uno o più condomini dovessero risultare in ritardo con i pagamenti.

Fin qui gli obblighi che incombono sull’amministratore all’atto della nomina che, oltre ad essere necessaria per gli stabili con più di otto condomini, deve avvenire di anno in anno.

Ciò significa che il mandato conferito all’amministratore non ha durata indeterminata ma, una volta concluso l’anno di gestione (coincidente di regola con la fine dell’anno solare, quindi il 31 dicembre), è necessario rinnovare l’incarico o procedere con la revoca e la nomina di un altro professionista.

L’art. 1130 del cod. civ. enuclea invece le attribuzioni dell’amministratore, ovverosia le mansioni che egli può esercitare durante tutto il suo mandato.

Secondo la normativa codicistica l’amministratore deve:

• innanzitutto convocare l’assemblea condominiale almeno una volta l’anno, ovverosia quando diventa necessario approvare il rendiconto condominiale;
• eseguire le delibere approvate in sede assembleare, cioè realizzare la volontà degli stessi condomini che, durante una riunione, hanno deciso su un particolare argomento esprimendo parere favorevole secondo le maggioranze stabilite dalla legge;
• curare l’osservanza del regolamento condominiale, un atto di rilevanza normativa che ha efficacia nei confronti dei condomini e che regolamenta soprattutto l’uso e la tutela delle parti in comune (parcheggi, cortili, androne, scale, ecc…);
• curare e conservare tutta la documentazione che riguarda il condominio e che comprende il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, quello di nomina e di revoca dell’amministratore nonché il registro contabile. 

Quali sono i compiti dell’amministratore nella gestione del condominio?

Nella gestione del condominio l’amministratore svolge numerose funzioni che vanno oltre la semplice osservanza della legge, nonché la cura e la conservazione delle documentazioni condominiale.

Ad esempio lo stesso art. 1130 prevede che l’amministratore disciplini l’uso delle cose comuni da parte dei condomini soprattutto quando manchi un regolamento che stabilisca le modalità di fruizione da parte di tutti delle pertinenze e dei relativi servizi.

Ulteriore compito dell’amministratore è quello di compiere atti conservativi che riguardano le parti in comune dell’edificio: ma cosa sono gli atti conservativi e a cosa servono?

La risposta ce la fornisce la Cassazione che, con una sentenza del 2007 (la n. 8233), individua gli atti materiali (quali potrebbero essere le riparazioni e la manutenzione ordinaria del palazzo) e gli atti giudiziali (le azioni contro il comportamento illecito di terzi soggetti) nel novero degli atti conservativi.

Funzione di questa particolare categoria di atti è quella di garantire l’integrità strutturale dell’edificio che, se non adeguatamente manutenuto, potrebbe arrecare danni ad altre persone.

Di recente con la legge sulla riforma dei condomini, la n. 220/2012, sono stati ampliati i potrei dell’amministratore per quanto riguarda la riscossione delle quote condominiali in capo agli inquilini morosi.

Oltre ad essere prerogativa dell’amministratore quella di agire per la riscossione forzosa delle somme non versate (art. 1129 nono comma), è data la possibilità a costui di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo senza necessariamente richiedere una preventiva delibera da parte dell’assemblea condominiale (art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile). E qualora eventuali creditori dello stabile dovessero rivolgersi a lui per ottenere informazioni sui condomini morosi, l’amministratore può rilasciare i relativi dati.

Sempre in riferimento ai casi di morosità la stessa legge del 2012 consente all’amministratore di sospendere la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato verso coloro i quali siano in ritardo con i pagamenti da almeno sei mesi. Prima della riforma suddetta la sospensione poteva avvenire solo se espressamente prevista ed autorizzata all’interno del regolamento condominiale.

L’amministratore, inoltre, è tenuto a redigere il rendiconto condominiale annuale, cioè il documento contabile che dà atto della gestione economica ed amministrativa dello stabile. Si tratta di un documento obbligatorio per legge la cui validità è strettamente legata alla sua approvazione in sede assembleare entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

Cosa non fa un amministratore di condominio?

Da quello che abbiamo detto l’amministratore sembra essere l’unica figura fondamentale all’interno di un condominio eppure, nonostante i numerosi compiti previsti dalla legge, non sempre è responsabile di ciò che accade all’interno dello stabile. Ad esempio:

• l’amministratore non è un avvocato a cui rivolgersi quando si hanno battibecchi con i vicini. Se qualcuno fa dispetti o è in lite per questioni che riguardano singole proprietà immobiliari (gli appartamenti confinanti, oppure quelli l’uno sopra l’altro) l’amministratore non è tenuto ad intervenire;
• non è neanche custode del condominio perché pur essendo obbligato a compiere atti conservativi per l’integrità dello stabile, il suo lavoro non è altro che un mandato conferito mediante nomina ad inizio anno. Ragion per cui degli eventuali danni causati dallo stato in cui si trova la palazzina (cornicioni che cadono, intonaco che si sfarina) ne rispondono solidalmente i condomini.