Tolleranze costruttive: quando non è abuso edilizio?

Sono considerati abusi edilizi le costruzioni o le opere di ristrutturazione che vengono realizzate senza aver richiesto il relativo titolo abilitativo, ovvero il Permesso di Costruire oppure la Super SCIA.

L’abuso edilizio tuttavia non consiste solo nel conseguire lavori edilizi senza permessi, ma anche nel realizzarli non seguendo (o seguendo solo in parte) le disposizioni stabilite dallo stesso titolo.

Si tratta in quel caso di interventi eseguiti in totale o parziale difformità dal titolo, che sono considerati a tutti gli effetti degli abusi edilizi, così come anche le variazioni essenziali agli stessi permessi (approfondisci qui).

Il discorso è differente se invece i lavori dovessero discostarsi leggermente dalle disposizioni stabilite nel progetto iniziale. In questo caso si parlerebbe infatti di “tolleranze costruttive”.

Approfondiamo di seguito.

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Tolleranze costruttive: cosa sono, cosa prevede il TUE

Il nostro ordinamento giuridico, con particolare riferimento al Testo Unico per l’Edilizia, prevede che sia possibile apportare delle lievi modifiche di costruzione rispetto a quanto stabilito dal progetto approvato.

Si tratta appunto delle cosiddette “tolleranze costruttive”, che non vengono considerate come abusi edilizi e che devono quasi sempre essere consentite entro determinati limiti.

È molto comune infatti che si decida, in corso d’opera, di apportare delle piccole modificazioni all’opera prevista nel progetto, o che sopraggiungano delle condizioni prima sconosciute che portino a dover “correggere” alcune disposizioni stabilite in principio.

In questi casi si parla di variazioni in corso d’opera, spesso necessarie al fine di adeguare la costruzione a quelle che sono effettivamente le condizioni necessarie alla realizzazione dell’opera.

Le tolleranze costruttive non sono quindi considerate delle violazioni in ambito edile, ma sarà comunque fondamentale dichiararne l’esistenza.

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In cosa consistono le tolleranze concesse?

Le tolleranze costruttive sono regolamentate nello specifico dall’art. 34-bis del TUE.

Qui si prevede che il margine di tolleranza consentito possa essere pari massimo al 2% in tutte le modificazioni che si apportano e in riferimento a tutti i criteri tecnici richiesti dall’opera.

In particolare, sono tolleranze costruttive le modifiche al progetto che sono ricomprese entro il 2% e che riguardano il mancato rispetto:

• Dell’altezza;
• Dei distacchi;
• Della cubatura;
• Della superficie coperta;
• Di ogni altro parametro relativo alla costruzione o ristrutturazione.

L’abuso sarebbe da considerare in questi casi come variazione parziale al progetto iniziale. Si chiarisce però che:

“[…] non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”

Ma attenzione, perché non è finita qui.

Viene precisato infatti che – a meno che non si tratti di immobili sottoposti a tutela in base alle disposizioni previste dal Codice dei Beni Culturali – allora potranno essere considerate come tolleranze costruttive anche le seguenti:

• Le irregolarità geometriche;
• Le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
• La diversa collocazione di impianti e opere interne, rispetto a quanto previsto nei titoli abilitativi.

Ciò però a patto che tali modificazioni non costituiscano delle violazioni alla disciplina urbanistica ed edilizia, e non comportino pregiudizio all’agibilità dell’immobile interessato.

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Tolleranze costruttive: quando devono essere dichiarate?

Come prima accennavamo, le tolleranze costruttive, pur non essendo considerate abusi edilizi o violazioni gravi, una volta realizzate devono essere dichiarate.

In particolare, visto che si tratta sempre di modifiche di minima entità, non sarà necessario comunicare le variazioni apportate in seguito alla effettiva costruzione, ma sarà necessario indicarle espressamente in riferimento a tutti gli atti successivi che potranno interessare la titolarità dell’immobile.

Nello specifico, tale dichiarazione dovrà risultare obbligatoriamente integrata agli atti relativi a:

• Costituzione, trasferimento o scioglimento della comunione;
• Costituzione, trasferimento o scioglimento di diritti reali di godimento.

La dichiarazione delle tolleranze costruttive in questi casi dovrà essere predisposta e asseverata da un apposito tecnico abilitato al fine di attestare lo stato legittimo dell’immobile realizzato.

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