Quando l’ordinanza di demolizione è illegittima? i proprietari non devono pagare per abusi edilizi di terzi

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania si è recentemente espresso su un caso di abusi edilizi e occupazione illegale di terreni nel Comune di Giugliano in Campania. Il fulcro della questione riguarda un gruppo di proprietari che si è visto recapitare un’ordinanza di demolizione di opere abusive realizzate da soggetti terzi.

Questa vicenda mette in evidenza un tema giuridico di grande rilevanza: è giusto imporre ai proprietari la responsabilità di demolire opere che non hanno realizzato e che sono frutto di un’occupazione abusiva? Quali sono i limiti delle ordinanze comunali in questi casi?

Il TAR, con la sentenza n° 497 del 2025, ha dato una risposta chiara, con una sentenza destinata a fare giurisprudenza. Scopriamo insieme i dettagli.

Il caso: occupazione abusiva e responsabilità della demolizione

Il contenzioso nasce quando il Comune di Giugliano in Campania, con un’ordinanza amministrativa, ha imposto la demolizione di opere abusive realizzate su alcuni terreni privati. Il provvedimento era rivolto sia ai soggetti individuati come responsabili degli abusi edilizi sia ai legittimi proprietari dei terreni.

Tuttavia, questi ultimi non solo non avevano mai costruito nulla, ma si erano trovati nell’impossibilità di gestire o accedere alle proprie proprietà a causa di un’occupazione abusiva protratta per anni.

L’occupazione abusiva e il degrado ambientale

Secondo la documentazione presentata in giudizio, un gruppo di persone aveva occupato i terreni senza alcuna autorizzazione, trasformandoli in un’area residenziale illegale. Gli occupanti avevano realizzato numerosi manufatti, tra cui baracche, servizi igienici di fortuna e strutture precarie destinate ad abitazione. Questa situazione aveva determinato un grave degrado urbanistico e ambientale, con evidenti problemi igienico-sanitari.

Le autorità sanitarie locali avevano infatti segnalato la presenza di rifiuti, anche pericolosi, sversati nei terreni e nelle zone limitrofe. L’area risultava inoltre priva di scarichi fognari adeguati, con acque reflue disperse nel terreno. Non meno grave era la presenza di allacci abusivi alla rete elettrica pubblica, con cavi esposti e impianti pericolosi.

Le denunce dei proprietari e l’inerzia del Comune

I proprietari dei terreni, fin dall’inizio dell’occupazione, avevano presentato numerose denunce alle autorità competenti per sollecitare lo sgombero dell’area. Già dal 2019 erano state depositate segnalazioni presso la Polizia e l’amministrazione comunale, evidenziando il pericolo sanitario e ambientale derivante dall’insediamento abusivo.

Inoltre, i proprietari avevano tentato di intraprendere azioni legali per riottenere il possesso dei loro terreni, avviando un procedimento penale nei confronti degli occupanti. Questo aveva portato all’identificazione di 59 soggetti accusati di invasione di terreni ed edifici (art. 633 c.p.) e di gestione illecita di rifiuti. Tuttavia, nonostante l’avvio del procedimento giudiziario, il Comune non aveva adottato misure efficaci per liberare l’area.

A fronte di questa situazione, gli stessi proprietari avevano richiesto al Comune di intervenire per lo sgombero, ma l’amministrazione aveva ignorato le istanze. Il paradosso è che, dopo anni di richieste inevase, il Comune ha invece deciso di imporre proprio ai proprietari la demolizione delle opere abusive.

La tesi del Comune: ordinanza vincolata anche per i proprietari

Secondo l’amministrazione comunale, l’ordinanza di demolizione era un atto dovuto e vincolato ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia. Il Comune ha sostenuto che la normativa urbanistica impone la demolizione delle opere abusive a chiunque sia titolare del terreno su cui esse sorgono, indipendentemente da chi le abbia effettivamente realizzate.

L’ente locale ha inoltre argomentato che, nonostante i proprietari non fossero responsabili della costruzione abusiva, erano comunque soggetti all’ordine di demolizione in quanto titolari dell’area. La difesa comunale ha fatto riferimento alla giurisprudenza amministrativa, secondo cui un’ordinanza di demolizione può essere legittimamente emessa nei confronti del proprietario di un immobile anche se quest’ultimo non ha partecipato direttamente alla realizzazione dell’abuso edilizio.

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In particolare, il Comune ha affermato che i proprietari, una volta ricevuta l’ordinanza, avrebbero potuto attivarsi per eseguire la demolizione non appena l’area fosse stata liberata dagli occupanti. Ha inoltre sostenuto che non esisteva una reale impossibilità giuridica di adempiere all’ordine, poiché gli occupanti avrebbero potuto, ipoteticamente, lasciare spontaneamente i terreni, consentendo così ai proprietari di demolire le opere abusive.

Un ragionamento discutibile

La posizione dell’amministrazione, però, presenta delle criticità evidenti. Il TAR ha infatti rilevato che l’area in questione non solo era occupata abusivamente, ma risultava del tutto inaccessibile per i proprietari, che erano stati spogliati del possesso del bene. Inoltre, il Comune era perfettamente a conoscenza di questa situazione, tanto da essersi costituito parte offesa nel procedimento penale avviato contro gli occupanti abusivi.

Il parere del TAR: un obbligo impossibile da adempiere

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania, con la sentenza n° 497 del 2025, ha accolto il ricorso dei proprietari ritenendo che l’ordinanza di demolizione fosse inesigibile nei loro confronti. La motivazione principale della sentenza si basa su un principio di diritto fondamentale: non può essere imposto un obbligo a un soggetto che non ha la possibilità materiale o giuridica di adempiervi.

Il TAR ha evidenziato che i proprietari si erano attivati in tutti i modi possibili per riottenere il possesso dei terreni e liberarsi degli occupanti abusivi. Le azioni intraprese includevano:

• Presentazione di numerose denunce alle autorità di polizia dal 2019 per segnalare l’occupazione abusiva;
• Richiesta di intervento al Comune per lo sgombero dell’area;
• Ricorso al Tribunale Civile, ottenendo un’ordinanza cautelare che imponeva il rilascio dei terreni da parte degli occupanti;
• Avvio di un procedimento penale, con 59 persone rinviate a giudizio per occupazione abusiva e violazioni ambientali.

Tuttavia, nonostante questi sforzi, la situazione non era cambiata: gli occupanti erano ancora presenti e il Comune non aveva mai eseguito uno sgombero forzato. In questo scenario, l’ordine di demolizione risultava privo di fondamento, poiché presupponeva la possibilità, per i proprietari, di intervenire su un’area da cui erano stati di fatto espropriati illegalmente.

Un’interpretazione più realistica della legge

Il TAR ha chiarito che l’art. 31 del Testo Unico dell’Edilizia, che disciplina la demolizione degli abusi edilizi, non può essere applicato in modo rigido e indiscriminato. Normalmente, questo articolo consente ai Comuni di imporre la demolizione a qualsiasi proprietario di un’area sulla quale siano stati realizzati abusi. Tuttavia, la norma si basa su un presupposto fondamentale: che il proprietario abbia il controllo del bene e sia in grado di eseguire l’ordine.

Nel caso specifico, il TAR ha riconosciuto che i proprietari non avevano alcuna possibilità di adempiere all’ordinanza, perché l’area era occupata in modo permanente da soggetti terzi e l’amministrazione stessa non era riuscita a ripristinare la legalità.

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Un principio fondamentale: la responsabilità non può ricadere sui proprietari incolpevoli

La sentenza del TAR Campania ha stabilito un principio giuridico di grande rilevanza: non si può imporre un obbligo di demolizione a un proprietario che ha perso il possesso del bene contro la propria volontà e ha fatto tutto il possibile per riottenere il controllo della sua proprietà.

Il tribunale ha sottolineato che il Comune di Giugliano in Campania era pienamente consapevole del fatto che i proprietari non solo non erano responsabili degli abusi edilizi, ma erano addirittura parte lesa di un’occupazione abusiva che aveva portato alla realizzazione delle opere contestate.

Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda il concetto di “responsabilità da posizione“. In altre parole, se il TAR avesse confermato l’ordinanza comunale, avrebbe creato un pericoloso precedente in cui qualsiasi proprietario, anche privo di controllo sul proprio terreno, avrebbe potuto essere considerato automaticamente responsabile di abusi edilizi realizzati da terzi.

Il tribunale ha invece chiarito che la normativa urbanistica non può essere applicata in modo così rigido e ingiusto. Se il proprietario ha fatto tutto il possibile per evitare l’abuso – denunciando, attivandosi in sede civile e penale, cercando di ottenere lo sgombero – non può essere penalizzato per il fatto di non riuscire a rientrare in possesso del proprio terreno.