Abuso edilizio: il certificato di agibilità è sufficiente?

La vicenda giudiziaria

La vicenda ha origine con l’acquisto di un immobile, sottoposto a procedura fallimentare, da parte di un privato cittadino. Successivamente, il Comune ha avviato una serie di verifiche che hanno portato alla scoperta di numerosi abusi edilizi.

Tra le irregolarità accertate spiccano trasformazioni significative, come la modifica del piano seminterrato, originariamente destinato a cantina, in una zona soggiorno con area relax dotata di sauna e bagno turco, e l’ampliamento del sottotetto, inizialmente non abitabile, in spazi utilizzabili. Inoltre, sono stati rilevati aumenti volumetrici e chiusure di porticati esterni, che hanno modificato l’aspetto e l’uso dell’edificio rispetto ai progetti autorizzati.

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Il Comune ha quindi emesso un’ordinanza di demolizione, motivata dalla totale difformità delle opere rispetto ai titoli edilizi rilasciati. Tuttavia, successivi accertamenti tecnici hanno dimostrato che la demolizione avrebbe compromesso la stabilità strutturale dell’immobile, rendendo necessario ricorrere alla fiscalizzazione degli abusi.

Questa procedura, prevista dall’art. 33 del DPR 380/2001, ha permesso di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria, calcolata in base al valore delle opere abusive.

Il proprietario ha contestato tali provvedimenti dinanzi al TAR Lombardia, sostenendo la sua buona fede, in quanto non era stato lui a realizzare gli abusi, e lamentando l’assenza di un danno reale all’interesse pubblico. Tuttavia, il TAR ha rigettato i ricorsi, confermando la legittimità delle decisioni comunali. In appello, il Consiglio di Stato ha confermato la sentenza, chiarendo che il carattere ripristinatorio delle sanzioni edilizie prescinde dalla responsabilità soggettiva del proprietario.

La buona fede o l’ignoranza degli abusi non escludono l’applicazione di provvedimenti sanzionatori, necessari per ristabilire la legalità urbanistica.

Questa vicenda mette in luce non solo l’importanza del rispetto delle normative edilizie, ma anche le conseguenze della mancanza di verifiche approfondite prima dell’acquisto di un immobile. La sentenza sottolinea, infatti, che il certificato di agibilità, spesso considerato una garanzia di regolarità, non può surrogare il titolo edilizio o giustificare opere non conformi.

I principi giuridici della sentenza

La sentenza del Consiglio di Stato n. 9580/2024 si distingue per aver ribadito alcuni principi fondamentali in materia edilizia. Tra i più rilevanti vi è la distinzione tra certificato di agibilità e conformità edilizia.

Secondo i giudici, il rilascio del certificato di agibilità non implica automaticamente la regolarità urbanistica dell’immobile. Questo documento, infatti, attesta che l’edificio rispetta le norme in materia di sicurezza, igiene e salubrità, ma non si sostituisce al titolo edilizio necessario per garantire la conformità alle regole urbanistiche.

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Un altro punto centrale riguarda la procedura di fiscalizzazione degli abusi edilizi, disciplinata dall’art. 33 del DPR 380/2001. Tale norma prevede che, in caso di impossibilità tecnica di demolire le opere abusive, l’amministrazione possa imporre una sanzione pecuniaria come alternativa. Nel caso in esame, il Comune ha applicato correttamente questa disposizione, dimostrando che la demolizione avrebbe compromesso la stabilità dell’edificio.

Infine, la sentenza sottolinea che la buona fede del proprietario o l’estraneità agli abusi non esonerano dall’applicazione delle sanzioni edilizie, che hanno carattere reale e sono finalizzate al ripristino della legalità violata. Questo principio trova conferma in una consolidata giurisprudenza amministrativa e penale, che attribuisce alle sanzioni edilizie una funzione essenzialmente riparatoria, indipendente dalla responsabilità soggettiva.

Le implicazioni pratiche

La sentenza del Consiglio di Stato offre importanti spunti di riflessione per proprietari immobiliari, professionisti del settore edilizio e pubbliche amministrazioni. Una delle prime implicazioni riguarda la responsabilità del proprietario: chi acquista un immobile deve verificare con attenzione la conformità urbanistica ed edilizia, anche se l’immobile è stato acquisito tramite procedura fallimentare o altre modalità che potrebbero sembrare esenti da controlli approfonditi.

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Questo per evitare di incorrere in provvedimenti come demolizioni o sanzioni pecuniarie.

Per i professionisti del settore, la sentenza ribadisce l’importanza di redigere progetti che rispettino scrupolosamente le norme urbanistiche e di seguire procedure di sanatoria laddove necessario. Inoltre, chiarisce che il certificato di agibilità non è sufficiente per garantire la piena regolarità edilizia di un immobile, rappresentando un aspetto da considerare attentamente nella consulenza fornita ai clienti.