Demolizione obbligatoria per opere abusive: il TAR ribadisce i limiti della fiscalizzazione

Nel panorama dell’edilizia e delle normative urbanistiche, le sentenze dei tribunali amministrativi svolgono un ruolo cruciale nel definire i limiti entro cui è possibile sanare opere realizzate senza autorizzazione. Una recente decisione del TAR Lombardia ha riaffermato un principio fondamentale: la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, prevista dall’art. 34 del DPR 380/2001, non può essere utilizzata come alternativa alla demolizione nel caso di interventi realizzati in totale difformità rispetto alle norme urbanistiche.

Il caso in esame riguarda un’ordinanza di demolizione emessa da un Comune lombardo nei confronti di alcune opere edificate senza permesso.

Il proprietario ha tentato di evitare la demolizione chiedendo l’applicazione di una sanzione pecuniaria al posto dell’abbattimento. Tuttavia, il TAR ha respinto il ricorso, confermando la legittimità dell’ordinanza comunale.

Quando è possibile evitare la demolizione e ottenere la fiscalizzazione? Quali sono i criteri stabiliti dalla normativa? E soprattutto, cosa ha stabilito il TAR in questa vicenda?

Scopriamolo nel dettaglio.

Il caso: opere abusive e ordinanza di demolizione

Il contenzioso nasce dalla realizzazione di alcune opere edilizie in un Comune lombardo, in un’area soggetta a vincoli paesaggistici. Il proprietario di un immobile aveva effettuato interventi significativi, tra cui la costruzione di terrapieni artificiali sorretti da muri di contenimento, una scala esterna e un muro centrale in pietra, modificando l’assetto originario del terreno.

Dopo una verifica urbanistica, il Comune ha accertato che le opere erano prive del necessario permesso di costruire e che, per la loro natura e impatto sul territorio, non potevano essere considerate semplici modifiche, ma vere e proprie nuove costruzioni. Di conseguenza, ha dapprima negato l’accertamento di conformità, impedendo la regolarizzazione postuma dell’intervento, e poi ha emesso un’ordinanza di demolizione ai sensi degli artt. 31 e 32 del DPR 380/2001.

Secondo il Comune, le opere erano state realizzate in assenza di titolo edilizio e, pertanto, rientravano tra gli abusi più gravi, che non potevano essere sanati con una semplice sanzione pecuniaria. Inoltre, trattandosi di un’area tutelata sotto il profilo paesaggistico, l’intervento risultava incompatibile con le normative di tutela ambientale e urbanistica, aumentando le difficoltà di una possibile regolarizzazione.

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Il proprietario ha contestato l’ordinanza sostenendo che la demolizione avrebbe comportato danni alla stabilità dell’immobile principale e di altre strutture regolarmente esistenti.

Tuttavia, il TAR Lombardia, in un precedente giudizio, aveva già respinto un primo ricorso, confermando la legittimità dell’ordinanza comunale e ribadendo che gli interventi effettuati non erano in alcun modo sanabili.

La richiesta di fiscalizzazione e il nuovo ricorso

Dopo il primo rigetto da parte del TAR, il proprietario ha tentato un’ultima strada per evitare la demolizione: la richiesta di fiscalizzazione dell’abuso edilizio, ovvero la possibilità di sostituire l’abbattimento con una sanzione pecuniaria.

Questa possibilità è prevista dall’art. 34 del DPR 380/2001, che consente, in determinati casi, di evitare la demolizione applicando una multa. Tuttavia, affinché tale procedura sia applicabile, è necessario che l’opera realizzata sia in parziale difformità dal permesso di costruire e che la sua rimozione comporti un pregiudizio strutturale ad altre parti legittimamente edificate.

Il proprietario ha quindi presentato una nuova istanza al Comune, sostenendo che:

• La demolizione delle opere abusive avrebbe arrecato danno a parti legittimamente costruite dell’immobile.
• Le opere potevano rientrare nei casi di difformità parziale, permettendo l’applicazione dell’art. 34 e quindi la fiscalizzazione dell’abuso.
• Il Comune avrebbe dovuto valutare l’impatto della demolizione sull’edificio principale, come indicato da una precedente sentenza del Tribunale ordinario.

Tuttavia, il Comune ha respinto nuovamente l’istanza, motivando il diniego con diversi fattori:

1. Le opere non erano in difformità parziale, ma realizzate in assenza di permesso di costruire, quindi soggette alla demolizione obbligatoria prevista dagli artt. 31 e 32 del DPR 380/2001.
2. Il vincolo paesaggistico imponeva un’ulteriore rigidità nella gestione dell’abuso, rendendo impossibile la regolarizzazione anche in presenza di una multa.
3. Il TAR, nella sentenza già emessa sul caso, aveva qualificato le opere come nuove costruzioni e non come semplici difformità edilizie, escludendo così la possibilità di fiscalizzazione.

A seguito di questa decisione, il proprietario ha impugnato nuovamente il provvedimento davanti al TAR Lombardia, sostenendo che il Comune non aveva valutato correttamente il danno derivante dalla demolizione e aveva omesso di applicare il principio di proporzionalità.

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La sentenza del TAR Lombardia

Il TAR Lombardia, con la sentenza n. 859/2025, ha esaminato nel dettaglio il nuovo ricorso, valutando le argomentazioni del proprietario e le motivazioni del Comune nel negare la fiscalizzazione dell’abuso edilizio. Dopo un’analisi approfondita, il tribunale ha deciso di respingere il ricorso, confermando la legittimità dell’ordinanza di demolizione e ritenendo corretta l’azione amministrativa intrapresa dall’amministrazione locale.

Secondo quanto stabilito nella sentenza, la richiesta di fiscalizzazione non poteva essere accolta perché le opere realizzate non rientravano nella categoria degli interventi eseguiti in parziale difformità. Al contrario, il tribunale ha ribadito che si trattava di una costruzione priva di qualsiasi titolo edilizio, quindi da considerarsi in totale difformità o con variazioni essenziali, condizioni che, in base all’art. 32, comma 3, del DPR 380/2001, non consentono di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria.

Un altro aspetto rilevante che ha contribuito al rigetto del ricorso riguarda la presenza di un vincolo paesaggistico sull’area interessata.

La normativa urbanistica impone criteri più stringenti nei territori soggetti a tutela ambientale, rendendo inapplicabile la possibilità di regolarizzare opere abusive tramite il pagamento di una sanzione. Il TAR ha quindi confermato la correttezza della decisione comunale, sostenendo che la demolizione fosse l’unica opzione prevista dalla legge in situazioni simili.

Il proprietario aveva inoltre cercato di contestare il provvedimento appellandosi al principio di proporzionalità, sostenendo che l’abbattimento fosse una misura eccessiva rispetto alla reale entità dell’abuso. Tuttavia, il tribunale ha respinto questa argomentazione, chiarendo che, in materia edilizia, la demolizione è l’unico rimedio previsto per le costruzioni realizzate senza autorizzazione.

Il principio di proporzionalità non può essere invocato per sottrarsi a un obbligo sancito direttamente dalla normativa vigente.

Oltre a confermare l’ordine di demolizione, il TAR ha convalidato la sanzione pecuniaria di 20.000 euro inflitta al proprietario per la mancata ottemperanza all’ordinanza di demolizione nei tempi previsti.

La sentenza ha sottolineato che tale sanzione, prevista dall’art. 31, comma 4-bis, del DPR 380/2001, è obbligatoria per chi non provvede alla rimozione dell’abuso entro il termine assegnato dall’amministrazione.

Infine, il tribunale ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese processuali, quantificate in 4.000 euro, da ripartire tra il Comune e la controparte coinvolta nel procedimento. Con questa decisione, il TAR ha ribadito un principio giurisprudenziale fondamentale: la fiscalizzazione non è un’alternativa alla demolizione per opere realizzate in totale assenza di titolo edilizio, specialmente in aree soggette a vincoli paesaggistici.