Demolizione legittima anche se l’opera è sanabile: la sentenza del TAR

Realizzare una villetta con piscina, verande, muri di cinta e locali accessori su un terreno agricolo, senza avere alcun permesso edilizio, può portare a conseguenze pesanti. È quanto accaduto a una cittadina del Comune di Canicattì, che si è vista notificare un’ordinanza di demolizione per aver costruito diverse opere in totale assenza di titolo abilitativo.

Convinta che il provvedimento fosse illegittimo, la proprietaria ha deciso di impugnarlo davanti al TAR Sicilia, sostenendo che le opere fossero sanabili, che mancasse una corretta istruttoria e che l’atto fosse stato firmato da un funzionario privo di potere.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia, però, con la sentenza n. 636 del 20 marzo 2025, ha respinto il ricorso, confermando che l’ordine di demolizione era perfettamente valido e che, in casi come questo, l’amministrazione non ha alcuna discrezionalità: l’abuso va sanzionato e demolito. Una pronuncia chiara che offre spunti importanti per cittadini, tecnici e professionisti del settore edilizio.

Ma cosa ha portato il giudice a rigettare ogni singola eccezione? E davvero un’opera potenzialmente sanabile può essere comunque demolita se non si richiede la sanatoria?

Le opere abusive finite nel mirino del comune

Il cuore della vicenda giudiziaria nasce da un sopralluogo effettuato il 31 marzo 2023 dagli agenti della Polizia Municipale di Canicattì. Durante l’ispezione, è stata accertata la realizzazione di un vero e proprio piccolo complesso edilizio, completamente privo di titolo abilitativo. Le opere abusive, tutte ultimate e rifinite, includevano:

• una piscina interrata di forma ovale, presumibilmente realizzata in cemento armato;
• una villetta su un piano fuori terra con veranda;
• un locale adibito a cucina e forno con ulteriore veranda;
• muri di cinta in mattoni forati rivestiti con malta cementizia e finiti con intonaco colorato;
• locali al piano terra per il ricovero di animali, con una tettoia annessa.

A seguito del sopralluogo, il funzionario tecnico dell’Ufficio Edilizia e Urbanistica del Comune ha redatto una relazione tecnica dettagliata, evidenziando l’assenza totale di permessi di costruire e quantificando un volume urbanistico complessivo di oltre 700 metri cubi. L’area interessata ricadeva in zona agricola (zona E del PRG), dove le possibilità edificatorie sono fortemente limitate dalla normativa urbanistica.

Il Comune ha quindi emesso, il 5 maggio 2023, un’ordinanza dirigenziale di demolizione, notificata pochi giorni dopo alla proprietaria, con cui si ordinava la rimozione integrale delle opere entro 90 giorni dalla notifica, ai sensi dell’art. 31 del DPR 380/2001. Si trattava, quindi, di un provvedimento vincolato, ovvero un atto dovuto per legge una volta accertata l’esistenza di costruzioni abusive.

Nonostante la chiarezza del quadro normativo, la destinataria dell’ordinanza ha deciso di presentare ricorso al TAR, sollevando numerose contestazioni di legittimità sull’iter amministrativo seguito dal Comune.

I motivi del ricorso e le contestazioni della proprietaria

La proprietaria dell’immobile ha deciso di impugnare l’ordinanza di demolizione davanti al TAR Sicilia, avanzando diverse contestazioni volte a ottenere l’annullamento del provvedimento.

A suo avviso, il Comune avrebbe emesso l’ordinanza in assenza di un’adeguata istruttoria e con una motivazione del tutto insufficiente, limitandosi a fare riferimento a una relazione tecnica che non le sarebbe mai stata notificata. Le opere contestate, inoltre, non sarebbero state descritte con precisione, rendendo l’ordine poco chiaro e di difficile esecuzione.

Un altro punto sollevato riguardava la presunta incompetenza del dirigente comunale che aveva firmato l’ordinanza: secondo la ricorrente, a seguito della dichiarazione di dissesto finanziario adottata dal Comune nel 2022, tutti gli incarichi dirigenziali sarebbero stati sospesi, e il funzionario responsabile non avrebbe potuto adottare atti così rilevanti senza una delega specifica del Sindaco.

La donna contestava anche il fatto di non essere mai stata messa in condizione di partecipare al procedimento, sottolineando come l’ordinanza fosse stata emessa senza alcun preavviso, impedendole di presentare osservazioni o documenti a propria difesa.

Infine, ha sostenuto che le opere realizzate, sebbene abusive, sarebbero comunque state sanabili secondo quanto previsto dalla normativa urbanistica vigente, poiché situate in un’area non vincolata e teoricamente conformi.

Per tutte queste ragioni, chiedeva l’annullamento dell’atto, sostenendo che l’ordinanza fosse sproporzionata, illegittima e viziata sotto più profili.

Leggi anche: Abuso edilizio: il Comune può acquisire l’immobile gratuitamente e demolirlo

Le valutazioni del TAR e il rigetto del ricorso

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia, con la sentenza n. 636 del 20 marzo 2025, ha respinto tutte le contestazioni della ricorrente, giudicando infondati i motivi di ricorso.

In primo luogo, ha chiarito che l’ordinanza di demolizione non era affetta da difetto di motivazione: il provvedimento, infatti, non si limitava a un generico rinvio alla relazione tecnica del 31 marzo 2023, ma ne riportava i contenuti essenziali, rendendo intellegibili sia i presupposti di fatto sia le ragioni giuridiche dell’intervento repressivo.

Quanto alla questione della competenza, il TAR ha affermato che il dirigente comunale che ha firmato l’ordinanza agiva legittimamente, in quanto l’art. 31 del DPR 380/2001 attribuisce direttamente al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale il potere di vigilanza sull’attività edilizia e di adozione delle sanzioni in caso di abusi. A supporto di tale interpretazione, il tribunale ha richiamato anche la sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (C.G.A.R.S.) n. 486 del 5 luglio 2024, che ha ribadito il principio per cui tale competenza deriva ex lege e non necessita di delega del Sindaco.

Inoltre, ha precisato che la deliberazione comunale di dissesto non incide sulle funzioni dirigenziali ordinarie, ma riguarda esclusivamente i profili finanziari dell’ente.

Relativamente alla mancata comunicazione dell’avvio del procedimento, il TAR ha fatto riferimento a una consolidata giurisprudenza secondo cui l’ordinanza di demolizione, in quanto atto vincolato, non richiede la preventiva comunicazione di avvio del procedimento prevista dalla legge 241/1990, trattandosi di un provvedimento sanzionatorio che nasce automaticamente una volta accertato l’abuso edilizio (Cons. Stato n. 6490/2021, n. 4389/2019, n. 2681/2017).

Infine, sul tema della sanabilità delle opere, il collegio ha sottolineato che l’eventuale possibilità di regolarizzazione non esclude affatto la legittimità dell’ordine di demolizione, soprattutto in assenza di una formale istanza in tal senso. Le opere contestate, infatti, non potevano essere considerate “di modestissima entità” e, per di più, insistevano su un’area agricola (zona E), dove le possibilità edificatorie sono rigidamente limitate.

In sintesi, il TAR ha ritenuto che l’ordinanza fosse pienamente legittima sotto ogni profilo e ha rigettato il ricorso, compensando le spese tra le parti costituite.