Demolizione annullata dal TAR: mancava l’avviso al cittadino

Quando si costruisce qualcosa senza i giusti permessi edilizi, si rischia non solo il diniego di condono, ma anche la demolizione dell’opera. Tuttavia, anche in questi casi, la pubblica amministrazione ha l’obbligo di seguire regole precise e rispettare i diritti dei cittadini coinvolti.

Ce lo ricorda una recente e interessante sentenza del TAR Lazio, la n. 3934/2025 che ha respinto la richiesta di condono ma, allo stesso tempo, ha annullato l’ordinanza di demolizione per un grave errore procedurale da parte del Comune.

Ma cosa dice davvero la sentenza? Perché un semplice errore formale può bloccare una demolizione? E quali tutele ha oggi chi si trova in situazioni simili, magari grazie anche al recente decreto Salva-Casa?

Il caso concreto: una piccola struttura e due provvedimenti

La vicenda al centro della sentenza prende le mosse da un intervento edilizio apparentemente marginale: un piccolo vano, di circa 4 metri quadrati, realizzato su un terrazzo e destinato a deposito attrezzi. Non si trattava di un ambiente abitabile, né di un ampliamento significativo della volumetria complessiva dell’edificio.

Tuttavia, mancava un titolo abilitativo, e la zona in cui ricadeva l’immobile risultava sottoposta a vincoli paesaggistici.

In questo contesto, i proprietari avevano presentato domanda di condono edilizio ai sensi del cosiddetto “terzo condono”, introdotto dal decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni nella legge 24 novembre 2003, n. 326, e successivamente regolamentato, per quanto riguarda la Regione Lazio, dalla legge regionale n. 12/2004 (poi modificata dalla l.r. n. 17/2005).

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Il Comune ha respinto la richiesta, motivando il diniego con la presenza dei vincoli paesaggistici e con il mancato rispetto dei requisiti previsti dalla normativa regionale, molto più stringente rispetto alla disciplina nazionale. Poco dopo, l’amministrazione ha adottato anche un’ordinanza di demolizione dell’opera abusiva, notificata ai proprietari, senza però attivare alcuna forma di contraddittorio o di comunicazione preventiva.

Ritenendo entrambi gli atti ingiusti – il diniego del condono e l’ordinanza di demolizione – i cittadini hanno deciso di adire il TAR, sostenendo da un lato la sanabilità dell’intervento e dall’altro la violazione delle garanzie procedimentali che avrebbero dovuto tutelare il loro diritto a partecipare attivamente al procedimento amministrativo.

Il Tribunale ha dunque affrontato due questioni centrali e ben distinte: se il condono richiesto potesse legittimamente essere negato, e se il Comune avesse rispettato le corrette forme procedurali prima di imporre la demolizione.

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Perché il TAR ha dato ragione al comune (sul condono)

Nel valutare la legittimità del diniego di condono edilizio, il TAR Lazio ha ribadito un principio ormai consolidato nella giurisprudenza amministrativa: la presenza di vincoli paesaggistici costituisce una causa ostativa alla sanatoria, salvo rare eccezioni previste dalla legge. In questo caso specifico, l’opera realizzata – pur di piccole dimensioni – ricadeva in una zona classificata come “B1-saturo”, sottoposta a tutela paesaggistica nella categoria C.2.2, dunque interessata da vincoli di tipo ambientale e urbanistico.

Il riferimento normativo centrale è l’art. 32 del decreto-legge n. 269/2003 (convertito nella legge n. 326/2003), che regola il cosiddetto “terzo condono”. Questa norma, come sottolineato anche dalla Corte Costituzionale (sentenze n. 208/2019 e n. 181/2021), non consente la sanatoria di opere abusive realizzate su immobili vincolati, salvo che si tratti di interventi minori come il restauro, il risanamento conservativo o la manutenzione straordinaria.

La Regione Lazio, con la propria legge regionale n. 12/2004, ha applicato questa norma in modo ancor più rigoroso, restringendo ulteriormente le ipotesi di condonabilità, proprio per salvaguardare il paesaggio, l’ambiente e il patrimonio archeologico.

L’art. 3, comma 1, lett. b), della legge regionale stabilisce chiaramente che non sono sanabili le opere realizzate, anche prima dell’imposizione del vincolo, se non conformi agli strumenti urbanistici e ricadenti in aree tutelate, come quelle in cui si trovava l’opera oggetto del ricorso.

Alla luce di questa cornice normativa, il TAR ha ritenuto legittimo il diniego opposto dal Comune, sottolineando che, anche se il manufatto fosse conforme agli strumenti urbanistici, la sola presenza del vincolo bastava ad escludere la possibilità del condono. Né la modesta entità dell’intervento, né il tempo trascorso dalla realizzazione dell’abuso, hanno potuto incidere sull’esito della valutazione: il provvedimento sanzionatorio, in questi casi, ha infatti natura vincolata, e l’amministrazione ha l’obbligo di applicare la normativa vigente senza margini di discrezionalità.

Perché invece ha annullato la demolizione

Diversamente da quanto deciso sul condono, il TAR Lazio ha accolto i motivi aggiunti presentati dai ricorrenti, annullando l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune. Il motivo? Una carenza procedurale tutt’altro che trascurabile: l’amministrazione non ha inviato l’avviso di avvio del procedimento, violando così l’art. 7 della legge n. 241/1990, che impone alla pubblica amministrazione di comunicare l’avvio dei procedimenti amministrativi ai soggetti interessati.

Secondo il Tribunale, questa omissione ha compromesso il diritto del cittadino alla partecipazione, un principio oggi rafforzato anche dal decreto-legge n. 76/2020 (cosiddetto “Decreto Semplificazioni”), che ha introdotto espressamente, all’art. 1 della legge 241/1990, l’obbligo per le amministrazioni di agire nel rispetto dei principi di “collaborazione e buona fede”.

Anche se, in passato, la giurisprudenza ha spesso ritenuto che le ordinanze di demolizione – in quanto atti vincolati – non richiedano la previa comunicazione, il TAR ha evidenziato un cambiamento di rotta: quando il caso concreto presenta aspetti complessi o margini di incertezza, è necessario aprire un contraddittorio, soprattutto se la sanzione può essere evitata con strumenti di sanatoria alternativi.

Nel caso di specie, ad esempio, pur trattandosi di un’opera non condonabile ai sensi della legge n. 326/2003, il manufatto avrebbe potuto rientrare nelle nuove “tolleranze costruttive” introdotte dal decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024), che ha ampliato le possibilità di sanatoria per difformità minori.

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In quest’ottica, il TAR ha ritenuto che il Comune avrebbe dovuto concedere al cittadino uno spazio per presentare osservazioni, verificare l’applicabilità delle nuove norme o dimostrare che l’intervento non era così grave da richiedere l’immediata demolizione.

La sentenza richiama anche il principio di proporzionalità sancito dalla Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo (art. 1, Protocollo n. 1), secondo cui le misure sanzionatorie che incidono sulla proprietà privata devono essere calibrate sul caso concreto e non risultare eccessive o sproporzionate rispetto all’obiettivo perseguito.

In conclusione, nonostante il diniego del condono fosse legittimo, la demolizione è stata ritenuta illegittima per difetto di procedura, e quindi annullata.