Chi possiede un immobile abusivo deve dimostrare la legittimità delle opere e la data di realizzazione

Nel campo dell’edilizia e dell’urbanistica, il rispetto delle normative vigenti rappresenta un tema di primaria importanza, soprattutto quando si tratta di tutelare il territorio da interventi abusivi.

La recente sentenza n. 2074/2024 del Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) della Campania, Sezione Staccata di Salerno, ha ribadito la necessità di rispettare le autorizzazioni e i permessi edilizi, anche in situazioni dove il possesso e la proprietà degli immobili non sono del tutto chiari.

Il caso specifico riguarda un immobile costruito senza i titoli abilitativi richiesti, per il quale il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione, contestata poi dal possessore dell’immobile.

Quali sono le implicazioni di una simile decisione per i proprietari o possessori di costruzioni sospette o prive di documentazione? E come si stabilisce la legittimità di un immobile in queste circostanze?

I fatti contestati: costruzioni abusive senza permesso e ordinanza di demolizione

Il caso analizzato dal TAR Campania ruota attorno a una serie di costruzioni realizzate senza i necessari titoli abilitativi su un terreno situato in un piccolo comune della regione.

Secondo la documentazione emessa dal Comune, le opere abusive consistevano in strutture abitative costruite con blocchetti di cemento e coperte da tettoie leggere, muri di cemento e pietra di diverse altezze per delimitare i confini e contenere il terreno, oltre alla pavimentazione e alla cementificazione di ampie porzioni dell’area, con un cambio di destinazione d’uso da terreno agricolo a zona residenziale.

Per verificare la legittimità delle opere, il Comune ha avviato un’indagine documentale richiedendo al proprietario del terreno l’invio di tutta la documentazione urbanistica. Successivamente, ha effettuato un sopralluogo congiunto con il Comando dei Carabinieri locale. Questo sopralluogo ha portato alla redazione di un verbale dettagliato che ha evidenziato la presenza di costruzioni prive di autorizzazione e in violazione delle normative edilizie vigenti, in particolare del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico sull’Edilizia) e delle norme di attuazione locali, comprese quelle in materia di vincolo sismico e di gestione dei rifiuti.

A seguito di tali verifiche, il Comune ha emanato un’ordinanza di demolizione, ordinando al possessore degli immobili e alla proprietaria del terreno di ripristinare lo stato originario dei luoghi.

La decisione è stata giustificata dalla violazione delle norme urbanistiche e dalla mancata presentazione di un titolo edilizio valido che attestasse la conformità delle opere.

Il possessore dell’immobile, tuttavia, ha deciso di opporsi all’ordinanza, impugnandola di fronte al TAR e contestando la legittimità del provvedimento. Secondo la parte ricorrente, le opere sarebbero state realizzate prima dell’introduzione delle norme urbanistiche attuali e quindi non richiederebbero permessi edilizi, oltre a ritenere che l’ordinanza presentasse carenze istruttorie e una motivazione generica.

La difesa del ricorrente: opere precedenti al 1967 e possesso per usucapione

Nella sua difesa, il possessore degli immobili ha avanzato diverse argomentazioni per dimostrare l’illegittimità dell’ordinanza comunale di demolizione. La principale linea difensiva si basava sull’affermazione che le opere contestate fossero state realizzate prima del 1967, anno in cui è entrata in vigore la cosiddetta “legge ponte” (Legge n. 761/1967), che ha esteso l’obbligo di licenza edilizia anche alle costruzioni situate al di fuori del perimetro urbano.

Secondo il ricorrente, trattandosi di opere risalenti a un’epoca antecedente, non sarebbe stato necessario un permesso di costruire per la loro realizzazione.

Un ulteriore argomento della difesa riguardava la titolarità degli immobili. Il ricorrente sosteneva di aver acquisito il possesso del terreno e delle strutture tramite usucapione, una modalità che permette di ottenere la proprietà di un bene a seguito di un possesso continuato e pacifico per un determinato periodo.

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A suo dire, ciò giustificava il suo diritto di mantenere le strutture esistenti senza essere soggetto all’ordinanza di demolizione.

In aggiunta, il ricorrente ha evidenziato, nel ricorso, una presunta carenza istruttoria da parte del Comune, sostenendo che l’ordinanza non specificasse con precisione le opere sanzionate, la loro consistenza e ubicazione esatta, e che mancasse una distinzione chiara tra le varie opere contestate.

Infine, la difesa ha sottolineato l’assenza di qualsiasi documento ufficiale che certificasse l’abusività delle opere e contestava la responsabilità attribuita alla proprietaria del terreno, in quanto non coinvolta direttamente nell’esecuzione delle costruzioni. Secondo il ricorrente, il Comune avrebbe dovuto tener conto della distinzione tra chi detiene il possesso materiale degli immobili e chi ne è il proprietario formale, esonerando quest’ultima da qualsiasi addebito.

Decisione del TAR: conferma dell’ordinanza di demolizione e onere della prova

Il TAR Campania ha respinto il ricorso, confermando la validità dell’ordinanza di demolizione emessa dal Comune. La decisione è stata fondata su una serie di verifiche documentali e tecniche, incluse le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, che hanno evidenziato l’infondatezza delle argomentazioni del ricorrente.

Secondo il tribunale, le opere contestate risultavano prive di titoli abilitativi e, al contrario di quanto sostenuto dalla difesa, erano state realizzate in tempi più recenti rispetto al 1967.

Un aspetto chiave della sentenza riguarda l’onere della prova. Il TAR ha infatti stabilito che spetta al possessore o proprietario dimostrare con documenti certi la data di realizzazione delle opere in caso di contestazione per abuso edilizio.

Nel caso specifico, il ricorrente non ha fornito prove sufficienti per dimostrare che le costruzioni fossero anteriori al 1967.

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Nonostante dichiarazioni e contratti in cui si affermava che gli immobili erano preesistenti, l’esame catastale e l’analisi dei rilievi aerei non hanno fornito elementi a sostegno di tale affermazione. Al contrario, i dati disponibili indicavano una modifica rilevante del sito e delle sue strutture solo a partire dagli anni ’90, ben dopo l’entrata in vigore delle norme urbanistiche attuali.

Inoltre, il TAR ha chiarito che, ai sensi del D.P.R. 380/2001, anche chi ha solo la materiale disponibilità dell’immobile, come il ricorrente, può essere destinatario di un’ordinanza di demolizione. In base alla giurisprudenza consolidata, infatti, l’ordinanza può essere emessa non solo nei confronti di chi ha materialmente eseguito le opere, ma anche nei confronti di chi ne detiene la disponibilità e quindi è in grado di provvedere al ripristino dello stato dei luoghi.

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