Abuso edilizio: quando un sottotetto trasformato porta alla demolizione

L’abusivismo edilizio in Italia è un tema molto sentito, con normative stringenti che regolano ogni intervento sul territorio. Tra i casi più comuni di irregolarità edilizia troviamo il cambio di destinazione d’uso degli immobili, come ad esempio la trasformazione di un sottotetto da non abitabile a abitabile senza il necessario permesso di costruire.

Questo tipo di interventi, apparentemente banali, possono in realtà sfociare in sanzioni pesanti, come la demolizione. È proprio ciò che è successo in una recente sentenza del Consiglio di Stato che ha riguardato la trasformazione abusiva di un sottotetto.

Ma quali sono stati gli elementi chiave che hanno portato alla conferma della demolizione? Quali sono le norme coinvolte e le possibili sanzioni per chi non le rispetta?

Il caso: la trasformazione di un sottotetto senza permesso

La vicenda che ha portato alla pronuncia del Consiglio di Stato n° 7168 prende avvio nel 2014, quando il Comune di Nola ha emesso un’ordinanza di demolizione riguardante un immobile composto da un appartamento e un sottotetto. L’ordinanza ordinava la rimozione dei lavori eseguiti sul sottotetto, trasformato da locale non abitabile a uno spazio abitabile, senza che fosse stato ottenuto il permesso di costruire richiesto dalla legge.

Questa modifica aveva comportato un cambio di destinazione d’uso, elemento cruciale nell’ambito delle regolamentazioni urbanistiche.

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Secondo l’amministrazione comunale, l’intervento costituiva un abuso edilizio in quanto il cambio di destinazione d’uso, da sottotetto a spazio abitabile, incideva sul carico urbanistico della zona, aumentando la superficie utile dell’immobile.

La proprietaria dell’immobile ha impugnato l’ordinanza, sostenendo che l’immobile fosse stato acquistato già nello stato attuale e che fosse in corso una procedura di sanatoria per regolarizzare la situazione.

Il ricorso è stato presentato presso il Tribunale amministrativo regionale (TAR) della Campania, ma è stato respinto. Il TAR ha confermato la validità dell’ordinanza comunale e ha ritenuto che le argomentazioni della ricorrente fossero infondate. Da qui è nato l’appello al Consiglio di Stato, con la proprietaria dell’immobile che ha cercato di dimostrare l’erroneità del giudizio di primo grado, sostenendo che non vi fosse abuso, ma soltanto una difformità parziale rispetto al titolo edilizio originario.

La sentenza: variazione essenziale e abuso edilizio

Il Consiglio di Stato, nel giudicare l’appello, ha stabilito che il cambio di destinazione d’uso del sottotetto rientrava nella categoria delle “variazioni essenziali“, ai sensi dell’articolo 32 del DPR 380/2001. Il concetto di variazione essenziale è centrale nella normativa edilizia italiana e riguarda tutte quelle modifiche che alterano in modo significativo l’uso, la cubatura, o la funzione originaria di un immobile.

Secondo la legge, qualsiasi variazione essenziale richiede il rilascio di un nuovo permesso di costruire.

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Nel caso specifico, il Consiglio di Stato ha considerato che il sottotetto, originariamente non abitabile, era stato trasformato in uno spazio abitabile, con un incremento della cubatura e della superficie utile. Questo tipo di intervento non può essere considerato una semplice difformità parziale, ma un abuso edilizio vero e proprio, poiché altera significativamente l’impatto urbanistico dell’edificio e, di conseguenza, della zona in cui si trova.

Il cambio di destinazione d’uso da non abitabile ad abitabile è stato dunque considerato una variazione che richiede un’autorizzazione specifica e, in assenza di un titolo abilitativo, configura una violazione delle normative edilizie.

La sentenza ha inoltre ribadito che, in presenza di un abuso edilizio di questo tipo, l’ordinanza di demolizione è legittima e doverosa, rappresentando l’unica forma di ripristino della legalità urbanistica.

Difese rigettate: la buona fede e le sanatorie

La difesa della proprietaria si è basata su due punti principali: la presunta buona fede, in quanto l’immobile sarebbe stato acquistato nello stato attuale, e l’esistenza di una domanda di sanatoria che avrebbe dovuto sospendere l’esecuzione dell’ordinanza di demolizione. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha respinto entrambe le argomentazioni.

In merito alla buona fede, la sentenza ha ribadito un principio consolidato: l’abuso edilizio è considerato un illecito permanente, e l’ordinanza di demolizione ha carattere ripristinatorio. Questo significa che l’ordine di demolizione non richiede un accertamento della responsabilità personale del proprietario, ma è finalizzato a ristabilire la legalità violata, indipendentemente dal fatto che l’attuale proprietario sia responsabile o meno dell’abuso. Anche l’argomentazione relativa alla sanatoria è stata rigettata.

Nonostante la difesa avesse sostenuto l’esistenza di un’altra domanda di condono, il Comune ha dimostrato che tale richiesta riguardava un immobile diverso, non quello oggetto del provvedimento.

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In conclusione, la sentenza ha confermato che il cambio di destinazione d’uso del sottotetto, effettuato senza permesso, rappresentava un abuso edilizio sanzionabile con la demolizione, nonostante i tentativi di difesa.

Le conseguenze della sentenza: la demolizione come atto vincolato

Una delle questioni più rilevanti emerse dalla sentenza è la natura vincolata dell’ordinanza di demolizione in caso di abuso edilizio. Il Consiglio di Stato ha infatti confermato che l’ordine di demolizione non richiede una particolare motivazione legata all’interesse pubblico, al di là del ripristino della legalità violata.

La demolizione è un atto dovuto in presenza di un abuso accertato e non necessita di ulteriori valutazioni o comparazioni con l’interesse privato del proprietario dell’immobile.

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Questo principio è stato sancito anche dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato nel 2017, che ha chiarito che l’ordinanza di demolizione può essere emessa anche a distanza di anni dalla realizzazione dell’abuso e non richiede la dimostrazione di altre ragioni di pubblico interesse oltre alla necessità di eliminare l’opera illegittima.

Nel caso specifico, la trasformazione del sottotetto è stata giudicata come un abuso edilizio che ha alterato significativamente l’assetto urbanistico e, pertanto, la demolizione è stata ritenuta l’unica sanzione possibile. La difesa ha tentato di richiedere una sanzione pecuniaria in alternativa alla demolizione, ma il Consiglio di Stato ha escluso questa possibilità, sottolineando che la demolizione può essere evitata solo se risulta tecnicamente impossibile senza pregiudicare le parti legittime dell’edificio, condizione che in questo caso non è stata dimostrata.

La normativa: quando il recupero dei sottotetti è consentito

Durante il giudizio, la difesa ha fatto riferimento alla normativa regionale della Campania che consente il recupero dei sottotetti, con l’obiettivo di sostenere che l’intervento non fosse abusivo. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha chiarito che questa normativa può essere applicata solo in presenza di un titolo abilitativo valido.

Nel caso in esame, la trasformazione del sottotetto in superficie abitabile è avvenuta in assenza del permesso di costruire, rendendo la normativa regionale inapplicabile.

Il recupero dei sottotetti è un tema particolarmente rilevante nell’urbanistica moderna, soprattutto nelle regioni che incentivano il riutilizzo di spazi non abitabili, ma queste trasformazioni devono comunque rispettare le norme in vigore e ottenere tutte le autorizzazioni necessarie. In assenza di permessi, anche un intervento apparentemente minore, come la trasformazione di un sottotetto, può essere considerato un abuso edilizio.