Abuso edilizio in condominio: come gestirlo e chi deve risponderne

Con il termine abuso edilizio si identificano tutte le azioni atte alla concretizzazione di un’opera di costruzione o ristrutturazione che avviene senza essere corredata dalle relative autorizzazioni previste dalla Legge.

In base alla gravità della situazione, l’abuso edilizio può avere una connotazione solo amministrativa oppure penale.

Anche per questa ragione, è fondamentale avere le idee ben chiare in merito alle responsabilità in tal senso, soprattutto quando le opere in questione interessano le parti comuni condominiali.

Quando siamo dinanzi a un abuso edilizio in condominio?

Gli abusi in questo caso riguardano:

• il mancato rispetto delle restrizioni del regolamento condominiale;
• violazioni delle norme previste dal codice civile;
• non osservanza delle normative edilizie o urbanistiche;
• realizzazioni di opere non conformi all’autorizzazione ottenuta oppure eseguite anche senza l’approvazione del Comune.

Illecito totale, abuso sostanziale, abuso parziale (detto anche minore) o abuso non rilevante

Abbiamo un illecito totale (il più grave) se le opere di costruzione o ristrutturazione sono state eseguite in mancanza di Permesso di Costruire o di altro titolo richiesto per legge.

Oppure, pur in presenza delle autorizzazioni previste, se il fabbricato risulta completamente difforme rispetto a quanto indicato nella documentazione o ancora se l’edificio risulta avere aumentato il suo volume, se questo non era previsto nella documentazione presentata in sede di richiesta permessi.

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Viene definito abuso sostanziale quello che implica la costruzione dotata dei permessi, però a opere terminate si imputa una differente destinazione d’uso all’immobile.
Sono le cosiddette varianti.  Attenzione, però, si chiamano varianti in senso proprio quelle modifiche che, pur discostando dal progetto iniziale, non comportano delle variazioni sostanziali alla struttura.

Pertanto, in questo caso è possibile richiedere il rilascio di un permesso complementare o accessorio.

Invece, le varianti essenziali sono quelle che creano incompatibilità dell’opera realizzata rispetto al suo progetto per cui si sono ottenuti i permessi.
Questa tipologia di abuso è considerata più grave ovviamente e per sanarlo occorrerà richiedere un nuovo permesso di costruire totalmente indipendente rispetto al precedente.

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L’abuso edilizio minore è quello in cui c’è una discrepanza tra gli interventi eseguiti e quanto indicato nel progetto iniziale. Viene definito appunto minore poiché le difformità incidono solo su alcuni elementi in particolare della costruzione, non riguardano gli aspetti essenziali della stessa.

L’importante è che siano intervenute variazioni solo in merito a piccole modifiche legate a qualche accorgimento tecnico, nulla di sostanziale insomma. E, soprattutto, il must have è niente modifiche alla volumetria della costruzione e alla sua destinazione d’uso.

Quello classificato come abuso non rilevante si verifica quando la variante rispetto al progetto iniziale che non incide più del 2%. Questo è il gap di differenza concesso tra quanto indicato sulla carta e il risultato finale in concreto.

Rimanendo entro questo margine del 2%, quindi, l’opera di costruzione o ristrutturazione viene considerata legale.

I permessi necessari in base all’entità dell’intervento

La documentazione che occorre possedere, in base all’opera di costruzione o ristrutturazione che si andrà a realizzare sono: Permesso di Costruire, SCIA, CILA o CIL.

Il Permesso di Costruire viene rilasciato dal Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto dell’intervento e consiste nell’autorizzazione ad eseguire i lavori edili che porteranno alla trasformazione edilizia dello stesso.
Si rende necessario in presenza di nuove costruzioni e di ristrutturazioni rilevanti che cambiano anche il volume dell’immobile.

La domanda del rilascio del Permesso di Costruire va fatta telematicamente prima di iniziare i lavori naturalmente. Generalmente, il procedimento si sviluppa in un lasso di tempo di 90 giorni che decorrono dalla data di presentazione della richiesta. In alcuni casi il Comune può riservarsi fino a 150 giorni prima di rilasciare l’autorizzazione.

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SCIA corrisponde a Segnalazione Certificata di Inizio Attività ed è obbligatoria quando si interviene sulle parti strutturali e, quindi, se si realizzerà una modifica strutturale dell’edificio. La SCIA deve essere trasmessa al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del Comune.

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La CILA, ovvero Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è richiesta quando si fanno interventi di manutenzione straordinaria che non implicano una modifica strutturale all’edificio. Questa documentazione va presentata al Comune prima dell’inizio lavori e deve necessariamente essere redatta da un tecnico abilitato che in questo modo certifica i lavori edili.

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La CIL è la Comunicazione Inizio Lavori e va presentata quando si realizza un’opera, ovvero provvisoria che ha lo scopo di soddisfare una determinata esigenza temporanea.
In ogni caso, non si può superare il limite dei 90 giorni, dopodiché l’opera andrà rimossa.
La CIL può essere presentata dal proprietario dell’immobile, non occorre l’asseverazione di un tecnico in quanto trattasi di lavori che non modificano la struttura dell’immobile.

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Accertato abuso edilizio in ambito condominiale: dove ricade la responsabilità?

Innanzitutto, partiamo dalla segnalazione dell’abuso edilizio. In un contesto condominiale, quando si verifica un abuso edilizio, l’amministratore condominiale ricopre un ruolo importantissimo ed è tenuto ad occuparsi della segnalazione e della gestione dell’illecito.

Tuttavia, sono chiamati in causa anche i proprietari delle singole unità abitative che compongono il tal condominio.
Pertanto, l’amministrazione informerà i condomini del problema, dopodiché dovrà agire come segue:

• presentare formale denuncia presso la Polizia Municipale che è l’autorità competente per le violazioni edilizie, nel caso di costruzioni realizzate senza permesso;
• informare dei fatti anche l’Ufficio Urbanistica e Toponomastica del comune presso cui si trova il condominio, se l’abuso è legato a difformità o assenza di permesso rilasciato dal comune.

Attenzione: il Codice Civile stabilisce che l’amministratore di condominio non è tenuto ad avvisare in via preventiva i condomini, ossia può effettuare direttamente le denunce del caso, non occorre la loro ‘autorizzazione’ e, di conseguenza, non è necessario indire una riunione straordinaria con questo ordine del giorno.

Infatti, se l’amministatore non procede a denunciare un abuso edilizio (una volta che ne è venuto a conoscenza) può essere perseguito penalmente.

Inoltre, in sede di assemblea condominiale potrebbe essere soggetto alla revoca dell’incarico, come previsto dall’art. 1129 del Codice Civile.

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Ad ogni modo, soprattutto se agisce in buona fede, è buona norma, nell’ottica del mantenimento dei buoni rapporti, che l’amministratore invii comunicazione scritta dell’accaduto ai condomini.

L’articolo 1117 quater del Codice Civile offre uno strumento in più ad amministratore e condomini per difendersi dall’abuso edilizio. Infatti, prevede che anche i singoli condomini possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Ma, una volta segnalato alle autorità competenti, chi deve rispondere legalmente dell’abuso edilizio? Alias, chi deve pagare per sanarlo?

Purtroppo, rispondono degli abusi edilizi i singoli condomini proprietari delle unità immobiliari che costituiscono il condominio.

Infatti, come indicato nel Codice Civile, il responsabile dell’abuso edilizio è colui che ha la disponibilità dell’immobile, anche mediante possesso non formalmente qualificato.

L’articolo 29 del D.p.r. n. 380/01 indica con il termine di responsabili il titolare del permesso di costruire, il committente, il costruttore, il direttore dei lavori e i soggetti responsabili della conformità delle opere con la normativa urbanistica.

Il concetto di base, infatti, è che ogni soggetto che ha il potere di intervenire sull’esecuzione dell’opera può anche bloccarla se ritiene di intravvedere delle irregolarità o anomalie e, se non lo fa, rischia di incorrere in responsabilità penale.

Nel caso di abuso edilizio riguardante una delle parti comuni, ne risponderanno tutti i condomini proprietari che vi hanno partecipato, oltre a committenti, costruttori e direttore dei lavori.
Quando invece l’illecito è stato compiuto nell’ambito della proprietà privata di un singolo condomino, la responsabilità e gli oneri conseguenti saranno a carico di quest’ultimo.

A questo proposito, va specificato che qualora l’opera oggetto di abuso edilizio avesse danneggiato o limitato gli altri condomini nell’usufruire delle parti comuni oppure in materia di danneggiamento del decoro dello stabile, gli altri condomini possono chiedere la rimozione dell’opera stessa e il ripristino del precedente stato di fatto a spese del proprietario responsabile dell’abuso.

Abuso edilizio privato in ambito condominiale

Poiché un condominio è la reunion di più unità abitative, non è raro che si possa verificare questo caso, ovvero che l’abuso edilizio sorga nell’ambito di un appartamento privato.
A questo proposito a dettare le linee guida è l’articolo 112 del Codice Civile che recita quanto segue:

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Tradotto in parole semplici, con questo articolo il Codice Civile stabilisce che è vietato realizzare opere edili che possano danneggiare le parti comuni condominiali o compromettere la stabilità, la sicurezza o l’estetica dell’edificio, anche se in possesso dei permessi edilizi.

Quanto regolato dall’articolo 112 vale sia per il singolo appartamento del privato sia le parti comuni.

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Per questa ragione, prima di dare inizio a un intervento edilizio, il proprietario dell’appartamento X deve preventivamente informare delle sue intenzioni l’amministratore per valutare e confermare che le opere pianificate da un singolo condomino non vadano ad impattare negativamente sulla stabilità, la sicurezza nonché il decoro architettonico dell’edificio.

Una volta ricevuta questa comunicazione, l’amministratore trasferirà le informazioni all’assemblea.

Questo è il giusto iter da seguire sempre se siamo proprietari di un’unità immobiliare all’interno di un condominio.